Ocean Lemoniady

Mieszkanie Plus – generator korporacyjnych zysków z majątku publicznego

Jedna zrealizowana obietnica socjalna Prawa i Sprawiedliwości – program Rodzina 500+ – wystarczyła opinii publicznej bądź za dowód odwrotu państwa od rynkowego kapitalizmu, bądź jego społecznie uwrażliwionego oblicza. Za pewnik uznano podobny charakter kolejnego z programów, Narodowego Programu Mieszkalnictwa Mieszkanie Plus. Krytyki były nieśmiałe: pakiet ustaw pozwala wyeksmitować beneficjentów programu na bruk. Być może najbardziej [...]

19 IX 2017

Jedna zrealizowana obietnica socjalna Prawa i Sprawiedliwości – program Rodzina 500+ – wystarczyła opinii publicznej bądź za dowód odwrotu państwa od rynkowego kapitalizmu, bądź jego społecznie uwrażliwionego oblicza. Za pewnik uznano podobny charakter kolejnego z programów, Narodowego Programu Mieszkalnictwa Mieszkanie Plus.

Krytyki były nieśmiałe: pakiet ustaw pozwala wyeksmitować beneficjentów programu na bruk. Być może najbardziej przenikliwą analizę przedstawił Piotr Ikonowicz1. Realne reperkusje rządowego przedsięwzięcia będą jednak odmienne od eksmisji stosowanych przez reprywatyzację ostatniego 25-lecia. Tam ofiarami były osoby o bardzo niskich dochodach, emeryci czy renciści. Eksmisje były z jednej strony codzienną praktyką, z drugiej strony – budziły oburzenie o charakterze bardziej chrześcijańskim niż politycznym.

W przypadku programu Mieszkanie Plus kryterium dochodowe uprawniające do wynajmu lokalu będzie na tyle wysokie, że lokum otrzymają głównie rodziny o już ustabilizowanej sytuacji zawodowej, mieszczące się w górnym spektrum klas pracujących polskiego społeczeństwa (a więc dwie osoby pracujące za 66-100% średniego wynagrodzenia)2. Stabilność ta sprawi, że dopóki nie dojdzie do indywidualnego lub ogólnospołecznego kryzysu, eksmisja będzie raczej wyjątkiem niż regułą – podobnie jak rzadko zdarzają się eksmisje dłużników hipotecznych. Choć pozbawianie dachu nad głową bez lokalu zastępczego budzi oburzenie, to wciąż za mało, by uznać program za nieposiadający pozytywnego potencjału. Są jednak po temu inne przesłanki.

Kto będzie prawdziwym beneficjentem Mieszkanie Plus?

Niezwykle interesującą kwestią, której dotąd nie poruszano, jest natomiast to, kto będzie prawdziwym beneficjentem programu Mieszkanie Plus. Inwestorem będzie bowiem istotnie państwo, czy też jego organy. Trudno przewidywać, że operatorami mieszkaniowymi chętnie zostaną prywatni deweloperzy, skoro wysokość zysków czerpanych z czynszów opłacanych przez mieszkańców jest w pełni zależna od arbitralnej decyzji rządu3. To, że kamienicznikiem będzie państwo, potwierdzają zresztą dygnitarze Prawa i Sprawiedliwości4.

Zastanawiać może zatem, dlaczego nawet w propagandowych materiałach, przewidywany czynsz jest znacznie wyższy niż wynikałoby to z kosztów budowy i amortyzacji inwestycji mieszkaniowej przy typowym okresie zwrotu: do 24 zł za metr kwadratowy5. Proponowane opłaty są w istocie nieco niższe od rynkowych6: to oczywiście atrakcyjna oferta, ale żadna rewolucyjna zmiana.

Materiały przygotowane przez rząd zawierają wiele uspokajających stwierdzeń adresowanych do różnych sektorów rynku FIRE (finanse, ubezpieczenia, nieruchomości), stanowiącego najistotniejszy filar współczesnej gospodarki spekulacyjnej. Deweloperzy odnajdą swoje miejsce na rynku, mieszkania będą finansowane komercyjnie itd. itp.7. To mógłby być manewr strategiczny – ale nie jest.

Zarówno wnikliwa analiza prasy, jak i projektów ustaw pokazuje, że dygnitarze Prawa i Sprawiedliwości kierują się tą samą neoliberalną logiką, co poprzednicy z Platformy Obywatelskiej. Dla technokratów zapewnienie ludziom mieszkania jest drugorzędne wobec generowania zysków dla korporacji.

Przypomnijmy: program Mieszkanie Plus zasadniczo przewiduje budowę mieszkań czynszowych na gruntach Skarbu Państwa. Funduszem Skarbu Państwa, która kierować będzie inwestycjami, jest BGK Nieruchomości. W dłuższej perspektywie planuję ofertę publiczną Funduszu Mieszkanie+ na warszawskim parkiecie [giełdowym] – stwierdza prezes funduszu Włodzimierz Stasiak8.

Prawicowe elity rządowe z entuzjazmem planują też stworzenie w Polsce ram prawnych dla funkcjonowania instrumentów finansowych zwanych REIT (real estate investment trust). Są to narzędzia, które umożliwiają zbiorowe inwestycje w nieruchomości, a których dywidenda pochodzi z renty z wynajmu. Prezes fundusz BGK Nieruchomości stwierdza, że REIT-y mogą spowodować, że lokale budowane w ramach programu Mieszkanie Plus będą tańsze9. Osobliwa logika, choć nietrudno zrozumieć, że technokraci liczą na uruchomienie w ten sposób większego kapitału na inwestycje w mieszkania na wynajem.

Czy Mieszkanie Plus to program socjalny?

Reakcje rynku deweloperskiego na program Mieszkanie Plus są wyjątkowo spokojne. Przykładowo dyrektor sprzedaży spółki Home Invest stwierdza: Program „Mieszkanie plus” ma być skierowany do osób, które nie mają zdolności kredytowej na zakup własnej nieruchomości oraz do tych, dla których stawki najmu są zbyt wysokie w porównaniu do zarobków. W pewnym stopniu program może zmienić sytuację na rynku najmu, ale jego wpływ nie będzie znaczący10. Prezes Murapolu bryluje na rządowym Forum Ekonomicznym w Krynicy i wychwala plany zwiększenia finansjalizacji mieszkalnictwa przez wprowadzenie REIT-ów11. Próby wywołania paniki moralnej związanej np. z sąsiedztwem bloków budowanych w ramach programu mają charakter walki politycznej i słabo udzielają się społeczeństwu – to raptem pojedyncze artykuły np. na portalu NaTemat12.

Nie ma porównania ze wzmożeniem w mediach liberalnych wokół 500+. Dlaczego? Rządowy program mieszkalnictwa nie zmieni powiązanych z klasą nawyków konsumpcji. Jego beneficjentów będzie znacznie mniej – o ile wszyscy znamy kogoś, kto dostaje świadczenie 500+, to szansa, że poznamy kogoś mieszkającego w Mieszkaniu Plus będzie mniejsza.

Czemu jednak nie protestuje biznes? Wszak to nieruchomości stanowią filar spekulacji ekonomicznej, nie zaś zasiłek w gotówce, który w zasadzie tylko podnosi konsumpcję i może szokować liberałów, ale nie świat finansów. Po pierwsze – ramy prawne i deklaracje technokratów odpowiedzialnych za program wskazują, że nie będzie miał on charakteru socjalnego. Po drugie – Mieszkanie Plus albo będzie względną klapą, albo generatorem prywatnych zysków, albo jednym i drugim po trochu.

Dywidenda z dobra wspólnego

Niezależnie od przyszłych ram prawnych i finansowych rządowego programu jako instrumentu finansowego, jedno pozostaje jasne. Mieszkanie Plus przewidziane jest jako narzędzie, którym kapitaliści czerpać będą rentę z własności publicznej. Im wyższy czynsz, tym wyższa dywidenda. Jest to więc pozbawianie obywatelek i obywateli należnych im zysków, które dobrze poznaliśmy w ostatnim 25-leciu – fakt, że oprawa sprawia wrażenie programu socjalnego, a ramy prawne są dużo bardziej subtelne, nie zmienia niczego w istocie rzeczy. Wreszcie, w program M+ wpisana jest tendencja do podnoszenia czynszów zarówno dla lokatorów, jak i na rynku w ogóle – tylko tak można zapewnić stałą stopę zysku, której oczekiwać będą akcjonariusze.

Można oczywiście uspokajać – spółki Skarbu Państwa bywają notowane na giełdach. Owszem, ale o ile cena miedzi czy ropy produkowanej przez te spółki dotyczy nas co najwyżej pośrednio, to dostępność mieszkań ma znaczenie żywotne. Skutkiem będzie lekki spadek rynkowych cen lokali w krótkim terminie i skazanie ich cen na wzrost w tempie szybszym od wzrostu płac realnych – lekkomyślna logika spekulanta.

Zasadniczą częścią różnicy między kosztami budowy i amortyzacji mieszkania a proponowanym czynszem w programie Mieszkanie Plus będzie dywidenda dla prywatnego inwestora czerpana z majątku obywatela-lokatora oraz dóbr Skarbu Państwa, a więc wszystkich obywateli kolektywnie13. W perspektywie pięcioletniej zyski dla kapitału z programu M+ będą zbliżone lub większe niż korzyści, które banki i deweloperzy uzyskali w ramach programów Platformy Obywatelskiej Rodzina na swoim czy Mieszkanie dla młodych – różnicę stanowi to, że w prywatnych zyskach dużo większy udział będzie mieć majątek Skarbu Państwa.

Państwo budujące mieszkania?

Nie ma prostszego sposobu na zapewnienie tanich mieszkań niż bezpośrednia inwestycja państwa czy gminy. Odpadają wydatki, które obywatelka czy obywatel, musiałby ponieść na poczet dywidendy kapitalisty – czynsz może być nawet o połowę niższy niż w propozycji PiS-u. Odpada także koszt gruntu, wliczany przez księgowość technokratów Mieszkania Plus do czynszu dla uspokojenia sumień. Mieszkanie staje się realnie dostępne także dla młodych, którzy nie mają jeszcze ustabilizowanej sytuacji zawodowej. W przeciętnym okresie zwrotu czynsz swobodnie pokryje koszty inwestycji.

Kwestia uruchomienia środków budżetowych na cele inwestycji jest znacznie mniejszym problemem niż by się to wydawało. Przy współfinansowaniu mieszkalnictwa przez samorządy realizacja celów przyjętych przez rząd to kwestia ok. 5-6 mld złotych rocznie14. To ułamki kwot wydawanych na rządową propagandę czy niepotrzebne zbrojenia.

Dodatkowo głód mieszkaniowy i komunalny głód ziemi (największe miasta po reprywatyzacji posiadają niewiele działek) można doraźnie zaspokajać przez zwolnienie prywatnych deweloperów z części podatku CIT w zamian za przekazywanie 5-10% mieszkań w inwestycjach gminom. W miastach, które ogłoszone byłyby specjalnymi strefami budownictwa mieszkaniowego, wznoszenie lokali mieszalnych w odpowiedniej liczbie mogłoby poza tym być zadaniem zleconym gminy.

Jeżeliby nawet 1/3 mieszkań była wynajmowanych przez państwo czy gminy, byłoby to poważnym ciosem dla samowolki i wyzysku ze strony jednego z głównych filarów rynków finansowych – deweloperki. Naturalnie następnym krokiem powinno zostać zaprojektowanie instrumentów wsparcia, które sprawiłyby, że kolejna 1/3 mieszkań dostarczana byłaby przez sprawnie działające kooperatywy.

Jak będziemy budować?

Kiedy już udałoby się rozwinąć alternatywny program mieszkaniowy, należałoby sobie też zacząć wyobrażać sobie nowe ukształtowanie miasta. Nawet jeśli starchitektura – planowanie miast skupione na zyskownych architektonicznych ikonach – jest już echem przeszłości, architekci wciąż nie wierzą w możliwość zmiany stosunków ekonomicznych. Tzw. architektura radykalna w istocie proponuje tylko drobne udogodnienia (kolejkę linową zamiast metra, małe, higieniczne domki itp.) dla mieszkańców najuboższych dzielnic, banlieus, faveli, obozów uchodźców czy slumsów. Symbolem triumfu architektury radykalnej było w 2016 przyznanie prestiżowej nagrody Pritzkera Alejandrowi Aravenie.

Po pierwsze jednak – szczęśliwie nie mamy w Polsce slumsów, po drugie – nie urządza nas uczynienie wykluczenia mniej dotkliwym, ale zapewnienie prawdziwie godnego mieszkania i godnego życia. Mało radykalna jest taka architektura radykalna. Natomiast ruch Nowego Urbanizm z propozycjami gęstej i niskiej tkanki miejskiej, opartej o tradycyjne ulice i place w rękach prywatnych deweloperów zbyt często obraca się w duszne getta, a w rękach państwa nie pozwala uzyskać wystarczającej liczby lokali. Do-it-yourselfowa estetyka i technologia squatu bywa przydatna, ale nie zaspokoi morza potrzeb.

Prefabrykacja w połączeniu z pasywnymi technologiami energetycznymi jawi się jako prawdziwa szansa – zresztą technokratom z BGK Nieruchomości również. Być może warto więc wziąć dobrą lekcję od modernistów, będąc obecnie świadomi tego, jakich błędów nie popełniać. Być może warto sięgnąć również po dokonania planistyczne wczesnego modernizmu, zarówno przed, jak i powojennego – już z epoki światła, zieleni i kolei podziemnej, a jeszcze przed epoką samochodu. W ramach nowego programu mieszkalnictwa konieczne będą liczne punktowe eksperymenty urbanistyczne i architektoniczne. Jedno jest pewne: wiemy, jakich trzeba decyzji politycznych i gospodarczych, by ludzie mieli gdzie mieszkać. Potrzebne nam państwo budujące mieszkania.

Inne mieszkanie jest możliwe

Czy zatem prawicowe elity nie chcą, by młodzi usamodzielniali się i mogli kształtować swoje życie, zakładając rodziny, spełniając się zawodowo, naukowo czy artystycznie? Czy dygnitarze są na tyle cyniczni, żeby planowo wpędzać kolejne pokolenie w zależność od konserwatywnych rodziców, parafii i wójtów? To dość diaboliczna, choć nie całkiem nieprawdopodobna wizja.

U źródeł problemu leży jednak niezdolność rządzących metrykalnych i mentalnych starców do wyobrażenia sobie innego rozwiązania kwestii mieszkaniowej, jak tylko przez generowanie maksymalnych zysków dla rynków finansowych – naszym kosztem. Tymczasem inne mieszkalnictwo jest możliwe i leży w zasięgu ręki.

1W. Głowacki, Piotr Ikonowicz: Lobby deweloperów przejęło Mieszkanie Plus (wywiad z P. Ikonowiczem), http://www.polskatimes.pl/opinie/wywiady/a/piotr-ikonowicz-lobby-deweloperow-przejelo-mieszkanie-plus,12418432/ (17.09.2017).

2Np. zob. Piotr Ikonowicz: Lobby deweloperów przejęło Mieszkanie Plus.

3Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości z dn. 20 lipca 2017 (Dz. U. 2017, poz. 1529), art. 2, ust. 3: Rada Ministrów określi, corocznie do dnia 31 marca, w drodze rozporządzenia, dla 1 m 2 powierzchni użytkowej

mieszkania: 1) maksymalny czynsz normowany dla najmu bez opcji […], http://dziennikustaw.gov.pl/du/2017/1529/1.

4Program „Mieszkanie Plus” – szczegóły, http://www.bankier.pl/wiadomosc/Program-Mieszkanie-Plus-szczegoly-7408952.html (17.09.2017).

5Mieszkanie Plus w pytaniach i odpowiedziach, http://www.chrzanow.pl/files/dla-mieszkancow/fqa_.pdf, s.4 (17.09.2017).

6Zob. np. Ceny ofertowe wynajmu mieszkań – sierpień 2017, http://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-sierpien-2017-Raport-Bankier-pl-7539614.html (17.09.2017).

7Mieszkanie Plus w pytaniach i odpowiedziach, http://www.chrzanow.pl/files/dla-mieszkancow/fqa_.pdf, s. 5-6 (17.09.2017).

8Wiceprezes BGK Nieruchomości: Fundusz Mieszkanie+ trafi na giełdę, http://www.gazetaprawna.pl/artykuly/1026654,wiceprezes-bgk-nieruchomosci-fundusz-mieszkanie-trafi-na-gielde.html (17.09.2017).

9REIT-y spowodują, że lokale w programie Mieszkanie plus będą tańsze?, http://www.budownictwo.abc.com.pl/czytaj/-/artykul/reit-y-spowoduja-ze-lokale-w-programie-mieszkanie-plus-beda-tansze (17.09.2017).

10„Mieszkanie plus”: wpływ programu na rynek deweloperski, http://www.rp.pl/Budowa-i-remont/307219952-Mieszkanie-plus-wplyw-programu-na-rynek-deweloperski.html#ap-4 (18.09.2017).

11M. Pawlak, Usprawnić finansowanie budowy, http://www.rp.pl/Forum-Ekonomiczne/309069846-Usprawnic-finansowanie-budowy.html (18.09.2017).

13B. Pawlak, Mieszkanie Plus. XIII Konferencja BGK dla JST. Mieszkalnictwo – seminarium. Maj 2017, https://www.bgk.pl/files/public/Pliki/news/Konferencje_BGK/XIII_Konferencja_BGK_dla_JST/B._Pawlak_-_finansowanie_kapitalowe.pdf, s. 11.

14Biorąc za dobrą monetę rzucane przez wicepremiera Morawieckiego plany budowy 100 tysięcy mieszkań rocznie – oczywiście w prawnych i finansowych ramach proponowanych przez PiS mało realne (http://www.tvp.info/33071179/nawet-100-tys-mieszkan-rocznie-program-zmieni-relacje-gospodarcze-i-spoleczne). Pozostałe założenia to koszt budowy mieszkania w wysokości 3000 zł/m², przeciętny metraż 40 m² i 50% partycypacji gminy w kosztach inwestycji.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *