Kto mówi o kryzysie mieszkaniowym, ten jest optymistą. Kryzys nieodwołalnie zakłada chwilę rozwiązania, a jej nijak nie ma na widoku. Deterytorializacja, spekulacja, die Ordnung herrscht in Berlin – business as usual. Kapitał z tarczą antykryzysową czasów pandemii, świat pracy na tarczy: dla klas hegemonicznych inwestycja w wielkomiejski portfel mieszkaniowy stała się chlebem powszednim. Program rządów PiS-u „Bezpieczny kredyt 2%” dodał rumieńców gorączce spekulacyjnej, rząd neoliberalny kontynuuje tę politykę, choć z uśmiechem i w duchu europejskim. Bańka nie musi pęknąć – kapitał długo może być utrzymywany w dobrej formie dzięki różnym odmianom quantitative easing. Sposobów na ekstrakcję wartości dodatkowej jest bez liku, a ze stopy życia można schodzić aż do samego jego końca.

Alternatywa? Skrócić i złagodzić męki (obecnie niekoniecznie zresztą porodowe). Na nowo wprowadzić logikę konkurencyjną wobec racjonalności kapitału w sferę zamieszkiwania. I, żeby było jasne, zmniejszyć wartość majątku górnego 10-15% społeczeństwa. Pomijając kompletną przebudowę sektora finansowego (przemyśleć szczegóły), narzędzie jest znane – społeczne budownictwo mieszkaniowe.

Ale jeśli w Polsce, to gdzie? Brak dostępnych gruntów na mieszkania komunalne i społeczne to stałe miejsce analiz samorządowych zasobów mieszkaniowych. „Pod koniec 2022 r. tylko niewiele ponad jedna trzecia gmin miejskich i miejsko-wiejskich miała przynajmniej 0,3 ha uzbrojonych gruntów pod bloki”, wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego¹. Oficjalne polityki mieszkaniowe wielkich miast przeważnie zagadują problem – albo w manierze prowincjalnego technokratyzmu, albo retoryką optymizmu i inkluzywności (Warszawa). Kraków, w swoim rzeczowym nudziarstwie, pozwala sobie na pomyłkę Freudowską albo po prostu uczciwość wobec naprawdę dramatycznej sytuacji – w magistrackim dokumencie jako problemy dla rozwoju komunalnego zasobu mieszkaniowego wylicza się: „brak dostatecznych środków finansowych przeznaczanych na gospodarkę mieszkaniową; mały zasób gruntów gminnych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe; zmniejszanie się liczby lokali wchodzących w skład zasobu”². „Tworzenie gminnego zasobu gruntów na potrzeby mieszkalnictwa” to zresztą jeden z filarów polityki mieszkaniowej państwa postulowanej przez ekspertów Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania PAN z 2018³, nieszczególnie przecież w swoich założeniach rewolucyjnego.

Co na to polityka? Neoliberałowie w swoim jedynym punkcie programu dotyczącym mieszkania: „Aby mieszkań w Polsce powstawało więcej uwolnimy grunty spółek skarbu państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości, a zwłaszcza te które trafiły do KZN na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Programu PiS, który okazał się katastrofą”⁴. Mowa tu o banku ziemi powołanym na potrzeby nieudanego programu mieszkaniowego, w większości działek przekazanych przez samorządy, koleje i inne podmioty publiczne.

Umiarkowanie pobożni neoliberałowie: „Uwolnijmy obrót ziemią w granicach miast. Odblokujemy plany zagospodarowania przestrzennego w maksymalnym stopniu uwzględniające potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Rynkowo zwiększymy podaż mieszkań, obniżając tym samym ich cenę, aby zwiększyć dostęp do mieszkania w rozsądnej cenie”⁵. „Uwolnienie”, nawet jeśli jest eufemizmem, to czytelnym dla wszystkich. Choć dobór słów zapewne pozwala jakiejś części społeczeństwa skuteczniej okłamywać samych siebie. Program PiS był po prostu porażką, katastrofą jest obecna sytuacja⁶.

Neoliberałowie mówią jednym głosem z kapitałem. „Powołanie do życia państwowego banku ziemi wyrządziło sporo szkód na rynku nieruchomości. Obecnie jest ogromny głód ziemi w dużych miastach. Coraz mniej gruntów znajduje się w bankach ziemi deweloperów”, mówi prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich⁷. W argumentacji kapitału status gruntów w Krajowym Zasobie Nieruchomości jest co nie bądź Schrödingerowski – ekspert Portalu RynekPierwotny sądzi, że niejasne jest, czy samorządy będą chciały przekazywać działki do zasobu i „czy tysiące gminnych hektarów zasilą wciąż ubogi potencjał KZN”⁸. Deweloperzy dowodzą, że potencjał Krajowego Zasobu Nieruchomości jest ubogi, a z drugiej strony – jego uwolnienie ma mieć znaczny wpływ na ceny mieszkań⁹.

Nietrudno sobie wyobrazić przeciętnego odbiorcę mainstreamowych mediów, który jednocześnie przyjmuje oba te argumenty: 1) złym wpływie państwowego banku gruntów na ceny mieszkań, 2) braku wpływu istnienia państwowego banku gruntów na ceny mieszkań. Z perspektywy pielęgniarza czy nauczycielki to sprzeczność – ale sprzeczność, która nierzadko umyka. Z perspektywy kapitału ma to sens. Tylko jedna przesłanka jest prawdziwa, ale nie można przeoczyć żadnej okazji na powiększenie deweloperskich zasobów gruntu.

Argument głoszący, że należy zwiększyć podaż ziemi dla deweloperów, by zahamować wzrost cen jest natomiast czysto ideologiczną manipulacją. Zbija go nawet ekonomia głównego nurtu: „1) rynek mieszkaniowy wpływa na rynek gruntów (i ceny gruntów) szybko; natomiast 2) rynek gruntu wpływa na ceny mieszkań wolniej”¹⁰.

Jaka jest stawka gry deweloperów? Trzeba by spojrzeć w dane. Tymczasem wygląda na to, że informacje dotyczące lokalizacji działek KZN pojawiły się w sieci dopiero w czerwcu 2023 – instytucję powołano w 2017! Biorąc pod uwagę, że dane te są umieszczone w dosyć niepozornej zakładce serwisu Geoportal, wydaje się, że większość ekspertów i polityków wypowiadała się bez prawdziwej znajomości sprawy. Wyjątkiem mogą być jedynie deweloperzy, którzy zapewne mają swoje źródła.

Faktem powszechnie znanym prasie jest to, że zasób w 2023 dysponował ok. 949 ha ziemi w całym kraju. By dotrzeć do szczegółów, pobrałem dane z Geoportalu i skonwertowałem do formatu zdatnego do przetwarzania przy współczynniku błędu pomiaru powierzchni wynoszącym 1,63%. Czego jeszcze dowiadujemy się o KZN?

• ±77% gruntów położonych jest w funkcjonalnych obszarach miejskich większych miast (±739 ha);
• ±32% gruntów leży na obszarach miejskich, w których przybywa mieszkańców (±307 ha);
• KZN nie dysponuje już żadnymi działkami w Krakowie, ma ich niewielką liczbę w Warszawie, nieco większą w aglomeracji warszawskiej, śląsko-dąbrowskiej, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu, Szczecinie
• w zasobie KZN dominują grunty w średnich i małych miejscowościach Ziem Odzyskanych.

Grunty należące do Krajowego Zasobu Nieruchomości (styczeń 2024)

Co można by zrobić z gruntami KZN? Przyjmijmy na nasze potrzeby wskaźnik intensywności zabudowy 1,8, typowy dla planów zagospodarowania przestrzennego Miasteczka Wilanów w Warszawie czy Osiedla Galicyjska w Krakowie, a także powierzchnię przeciętnego mieszkania 59 m², mniej-więcej wynikającą z danych GUS z ostatnich lat. Oznacza to, że w rozwijających się obszarach miejskich kraju można by wybudować 93 655 typowych mieszkań. Jest to ok. ¾ liczby mieszkań budowanych w miastach Polski w ciągu roku.

Grunty Krajowego Zasobu Nieruchomości nie mogą rozwiązać problemu mieszkaniowego wielkich miast, Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania czy Trójmiasta. Mogą jednak pomóc średnim i małym miastom nieco powstrzymać ich zapaść demograficzną – tam problemem bywa niemal zupełny brak nowych mieszkań. Nie idzie tu zatem o najbardziej palącego problemu mieszkaniowego, ale o wybór między rozwojem polaryzacyjno-dyfuzyjnym a zrównoważonym. Tymczasem polityczni stronnicy deweloperów chcą poświęcić mniejsze i słabiej rozwijające się miasta dla kilku atrakcyjnych działek w metropoliach. To prawdziwa stawka dyskusji o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Podaż gruntów nie ma bezpośredniego wpływu na koszty mieszkania – bezpośredni wpływ ma obniżenie kosztów mieszkania. To tu cel uświęca środki. Model wiedeński ma wartość jedynie w polemice, Wiedeń w praktyce doskonale zarządza masą upadłościową (jest to skądinąd austriacka specjalność). Tymczasem w sytuacji dziesięcioleci zaniedbań środków musi być jak najwięcej.

Podatek katastralny to za mało, a mocne wiązanie go z wartością nieruchomości, wynikającą z renty z lokalizacji, to przyspieszanie gentryfikacji. Zasada jednego mieszkania na gospodarstwo domowe i wyjście od przeciętnej wartości nieruchomości w danym obszarze miejskim – to kompromis.

Wywłaszczanie długotrwałych pustostanów – może mieć pewne znaczenie dla wielkich miast, jeżeli mówimy o mieszkaniach spekulacyjnych, a nie ruinach.

Konieczność przekazywania 5-10% mieszkań w inwestycjach deweloperskich gminom – przy kontroli ich standardów i zapobieganiu segregacji.

Państwowe inwestycje mieszkaniowe w wielkich miastach – skład klasowy metropolii nie sprzyja politycznemu poparciu dla dostępności mieszkań.

Nadzór komisaryczny nad samorządami niewywiązującymi się z obowiązków prowadzenia dobrej polityki mieszkaniowej.

Nieortodoksyjne z perspektywy architektury i urbanistyki ruchy: zmiany w planistycznym przeznaczeniu gruntów należących do podmiotów publicznych, umożliwiające budownictwo społeczne. Odrębne standardy dla mieszkalnictwa społecznego: mieszkania społeczne budować wyższe, rynkowe – ściśle kontrolować pod kątem nadmiernych zysków z powierzchni użytkowo-mieszkalnej. Dobrze skomunikowane koleją osiedla satelitarne. Zbyt często fachowe argumenty z troski o jakość stanowią maskę dla imposyblizmu. Tymczasem idzie tu o to, jak nadrobić 35 lat zaległości.

Neoliberałowie jako jedyny punkt swojego programu mieszkaniowego zaproponowali „uwolnienie gruntów”. Krajowy Zasób Nieruchomości nie ma istotnego wpływu na ich podaż, ale nienawiść, jaką budzi u deweloperów, pokazuje, że chodzi tu o sprzeciw wobec jakiejkolwiek idei zmniejszenia wpływu logiki zysku na mieszkanie.

Istnieje aktywizm skupiający się na problemach mieszkaniowych grup wykluczonych – jest on szczytny, ale to w istocie żmudna praca socjalna. Istnieją pięknoduchy bijące się w cudze piersi i zaciskający cudze pasy, w imię szczytnych celów, wszelkimi (rynkowymi) środkami. Tymczasem idzie o pogodzenie tych celów z euzein pracującej większości. To euzein to zdrowie, bo zdrowie – jak słusznie powiadają starzy ludzie – jest najważniejsze. Zaraz potem dom, czyli kwestia mieszkaniowa.

A ostatecznie: materialne podstawy, nowa twórczość, codziennie, począwszy od trywialnych gestów, nowe spotkania, od poranka do wieczora, świat na nowo, swobodniej.

---

... 0 komentarzy