Kto mówi o kryzysie mieszkaniowym, ten jest optymistą. Kryzys nieodwołalnie zakłada chwilę rozwiązania, a jej nijak nie ma na widoku. Deterytorializacja, spekulacja, die Ordnung herrscht in Berlin – business as usual. Kapitał z tarczą antykryzysową czasów pandemii, świat pracy na tarczy: dla klas hegemonicznych inwestycja w wielkomiejski portfel mieszkaniowy stała się chlebem powszednim. Program rządów PiS-u „Bezpieczny kredyt 2%” dodał rumieńców gorączce spekulacyjnej, rząd neoliberalny kontynuuje tę politykę, choć z uśmiechem i w duchu europejskim. Bańka nie musi pęknąć – kapitał długo może być utrzymywany w dobrej formie dzięki różnym odmianom quantitative easing. Sposobów na ekstrakcję wartości dodatkowej jest bez liku, a ze stopy życia można schodzić aż do samego jego końca.

Alternatywa? Skrócić i złagodzić męki (obecnie niekoniecznie zresztą porodowe). Na nowo wprowadzić logikę konkurencyjną wobec racjonalności kapitału w sferę zamieszkiwania. I, żeby było jasne, zmniejszyć wartość majątku górnego 10-15% społeczeństwa. Pomijając kompletną przebudowę sektora finansowego (przemyśleć szczegóły), narzędzie jest znane – społeczne budownictwo mieszkaniowe.

Ale jeśli w Polsce, to gdzie? Brak dostępnych gruntów na mieszkania komunalne i społeczne to stałe miejsce analiz samorządowych zasobów mieszkaniowych. „Pod koniec 2022 r. tylko niewiele ponad jedna trzecia gmin miejskich i miejsko-wiejskich miała przynajmniej 0,3 ha uzbrojonych gruntów pod bloki”, wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego¹. Oficjalne polityki mieszkaniowe wielkich miast przeważnie zagadują problem – albo w manierze prowincjalnego technokratyzmu, albo retoryką optymizmu i inkluzywności (Warszawa). Kraków, w swoim rzeczowym nudziarstwie, pozwala sobie na pomyłkę Freudowską albo po prostu uczciwość wobec naprawdę dramatycznej sytuacji – w magistrackim dokumencie jako problemy dla rozwoju komunalnego zasobu mieszkaniowego wylicza się: „brak dostatecznych środków finansowych przeznaczanych na gospodarkę mieszkaniową; mały zasób gruntów gminnych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe; zmniejszanie się liczby lokali wchodzących w skład zasobu”². „Tworzenie gminnego zasobu gruntów na potrzeby mieszkalnictwa” to zresztą jeden z filarów polityki mieszkaniowej państwa postulowanej przez ekspertów Komitetu Przestrzennego Zagospodarowania PAN z 2018³, nieszczególnie przecież w swoich założeniach rewolucyjnego.

Co na to polityka? Neoliberałowie w swoim jedynym punkcie programu dotyczącym mieszkania: „Aby mieszkań w Polsce powstawało więcej uwolnimy grunty spółek skarbu państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości, a zwłaszcza te które trafiły do KZN na potrzeby programu Mieszkanie Plus. Programu PiS, który okazał się katastrofą”⁴. Mowa tu o banku ziemi powołanym na potrzeby nieudanego programu mieszkaniowego, w większości działek przekazanych przez samorządy, koleje i inne podmioty publiczne.

Umiarkowanie pobożni neoliberałowie: „Uwolnijmy obrót ziemią w granicach miast. Odblokujemy plany zagospodarowania przestrzennego w maksymalnym stopniu uwzględniające potrzeby budownictwa mieszkaniowego. Rynkowo zwiększymy podaż mieszkań, obniżając tym samym ich cenę, aby zwiększyć dostęp do mieszkania w rozsądnej cenie”⁵. „Uwolnienie”, nawet jeśli jest eufemizmem, to czytelnym dla wszystkich. Choć dobór słów zapewne pozwala jakiejś części społeczeństwa skuteczniej okłamywać samych siebie. Program PiS był po prostu porażką, katastrofą jest obecna sytuacja⁶.

Neoliberałowie mówią jednym głosem z kapitałem. „Powołanie do życia państwowego banku ziemi wyrządziło sporo szkód na rynku nieruchomości. Obecnie jest ogromny głód ziemi w dużych miastach. Coraz mniej gruntów znajduje się w bankach ziemi deweloperów”, mówi prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich⁷. W argumentacji kapitału status gruntów w Krajowym Zasobie Nieruchomości jest co nie bądź Schrödingerowski – ekspert Portalu RynekPierwotny sądzi, że niejasne jest, czy samorządy będą chciały przekazywać działki do zasobu i „czy tysiące gminnych hektarów zasilą wciąż ubogi potencjał KZN”⁸. Deweloperzy dowodzą, że potencjał Krajowego Zasobu Nieruchomości jest ubogi, a z drugiej strony – jego uwolnienie ma mieć znaczny wpływ na ceny mieszkań⁹.

Nietrudno sobie wyobrazić przeciętnego odbiorcę mainstreamowych mediów, który jednocześnie przyjmuje oba te argumenty: 1) złym wpływie państwowego banku gruntów na ceny mieszkań, 2) braku wpływu istnienia państwowego banku gruntów na ceny mieszkań. Z perspektywy pielęgniarza czy nauczycielki to sprzeczność – ale sprzeczność, która nierzadko umyka. Z perspektywy kapitału ma to sens. Tylko jedna przesłanka jest prawdziwa, ale nie można przeoczyć żadnej okazji na powiększenie deweloperskich zasobów gruntu.

Argument głoszący, że należy zwiększyć podaż ziemi dla deweloperów, by zahamować wzrost cen jest natomiast czysto ideologiczną manipulacją. Zbija go nawet ekonomia głównego nurtu: „1) rynek mieszkaniowy wpływa na rynek gruntów (i ceny gruntów) szybko; natomiast 2) rynek gruntu wpływa na ceny mieszkań wolniej”¹⁰.

Jaka jest stawka gry deweloperów? Trzeba by spojrzeć w dane. Tymczasem wygląda na to, że informacje dotyczące lokalizacji działek KZN pojawiły się w sieci dopiero w czerwcu 2023 – instytucję powołano w 2017! Biorąc pod uwagę, że dane te są umieszczone w dosyć niepozornej zakładce serwisu Geoportal, wydaje się, że większość ekspertów i polityków wypowiadała się bez prawdziwej znajomości sprawy. Wyjątkiem mogą być jedynie deweloperzy, którzy zapewne mają swoje źródła.

Faktem powszechnie znanym prasie jest to, że zasób w 2023 dysponował ok. 949 ha ziemi w całym kraju. By dotrzeć do szczegółów, pobrałem dane z Geoportalu i skonwertowałem do formatu zdatnego do przetwarzania przy współczynniku błędu pomiaru powierzchni wynoszącym 1,63%. Czego jeszcze dowiadujemy się o KZN?

• ±77% gruntów położonych jest w funkcjonalnych obszarach miejskich większych miast (±739 ha);
• ±32% gruntów leży na obszarach miejskich, w których przybywa mieszkańców (±307 ha);
• KZN nie dysponuje już żadnymi działkami w Krakowie, ma ich niewielką liczbę w Warszawie, nieco większą w aglomeracji warszawskiej, śląsko-dąbrowskiej, Wrocławiu, Trójmieście Poznaniu, Szczecinie
• w zasobie KZN dominują grunty w średnich i małych miejscowościach Ziem Odzyskanych.

Grunty należące do Krajowego Zasobu Nieruchomości (styczeń 2024)

Co można by zrobić z gruntami KZN? Przyjmijmy na nasze potrzeby wskaźnik intensywności zabudowy 1,8, typowy dla planów zagospodarowania przestrzennego Miasteczka Wilanów w Warszawie czy Osiedla Galicyjska w Krakowie, a także powierzchnię przeciętnego mieszkania 59 m², mniej-więcej wynikającą z danych GUS z ostatnich lat. Oznacza to, że w rozwijających się obszarach miejskich kraju można by wybudować 93 655 typowych mieszkań. Jest to ok. ¾ liczby mieszkań budowanych w miastach Polski w ciągu roku.

Grunty Krajowego Zasobu Nieruchomości nie mogą rozwiązać problemu mieszkaniowego wielkich miast, Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Poznania czy Trójmiasta. Mogą jednak pomóc średnim i małym miastom nieco powstrzymać ich zapaść demograficzną – tam problemem bywa niemal zupełny brak nowych mieszkań. Nie idzie tu zatem o najbardziej palącego problemu mieszkaniowego, ale o wybór między rozwojem polaryzacyjno-dyfuzyjnym a zrównoważonym. Tymczasem polityczni stronnicy deweloperów chcą poświęcić mniejsze i słabiej rozwijające się miasta dla kilku atrakcyjnych działek w metropoliach. To prawdziwa stawka dyskusji o Krajowym Zasobie Nieruchomości.

Podaż gruntów nie ma bezpośredniego wpływu na koszty mieszkania – bezpośredni wpływ ma obniżenie kosztów mieszkania. To tu cel uświęca środki. Model wiedeński ma wartość jedynie w polemice, Wiedeń w praktyce doskonale zarządza masą upadłościową (jest to skądinąd austriacka specjalność). Tymczasem w sytuacji dziesięcioleci zaniedbań środków musi być jak najwięcej.

Podatek katastralny to za mało, a mocne wiązanie go z wartością nieruchomości, wynikającą z renty z lokalizacji, to przyspieszanie gentryfikacji. Zasada jednego mieszkania na gospodarstwo domowe i wyjście od przeciętnej wartości nieruchomości w danym obszarze miejskim – to kompromis.

Wywłaszczanie długotrwałych pustostanów – może mieć pewne znaczenie dla wielkich miast, jeżeli mówimy o mieszkaniach spekulacyjnych, a nie ruinach.

Konieczność przekazywania 5-10% mieszkań w inwestycjach deweloperskich gminom – przy kontroli ich standardów i zapobieganiu segregacji.

Państwowe inwestycje mieszkaniowe w wielkich miastach – skład klasowy metropolii nie sprzyja politycznemu poparciu dla dostępności mieszkań.

Nadzór komisaryczny nad samorządami niewywiązującymi się z obowiązków prowadzenia dobrej polityki mieszkaniowej.

Nieortodoksyjne z perspektywy architektury i urbanistyki ruchy: zmiany w planistycznym przeznaczeniu gruntów należących do podmiotów publicznych, umożliwiające budownictwo społeczne. Odrębne standardy dla mieszkalnictwa społecznego: mieszkania społeczne budować wyższe, rynkowe – ściśle kontrolować pod kątem nadmiernych zysków z powierzchni użytkowo-mieszkalnej. Dobrze skomunikowane koleją osiedla satelitarne. Zbyt często fachowe argumenty z troski o jakość stanowią maskę dla imposyblizmu. Tymczasem idzie tu o to, jak nadrobić 35 lat zaległości.

Neoliberałowie jako jedyny punkt swojego programu mieszkaniowego zaproponowali „uwolnienie gruntów”. Krajowy Zasób Nieruchomości nie ma istotnego wpływu na ich podaż, ale nienawiść, jaką budzi u deweloperów, pokazuje, że chodzi tu o sprzeciw wobec jakiejkolwiek idei zmniejszenia wpływu logiki zysku na mieszkanie.

Istnieje aktywizm skupiający się na problemach mieszkaniowych grup wykluczonych – jest on szczytny, ale to w istocie żmudna praca socjalna. Istnieją pięknoduchy bijące się w cudze piersi i zaciskający cudze pasy, w imię szczytnych celów, wszelkimi (rynkowymi) środkami. Tymczasem idzie o pogodzenie tych celów z euzein pracującej większości. To euzein to zdrowie, bo zdrowie – jak słusznie powiadają starzy ludzie – jest najważniejsze. Zaraz potem dom, czyli kwestia mieszkaniowa.

A ostatecznie: materialne podstawy, nowa twórczość, codziennie, począwszy od trywialnych gestów, nowe spotkania, od poranka do wieczora, świat na nowo, swobodniej.

---

... 0 komentarzy

Jak opisać ostatnich siedem-osiem lat z perspektywy mieszkania i miasta? Intuicje o widocznej przewadze deweloperów w kształtowaniu podaży mieszkań i przestrzeni miast są oczywiście słuszne – ale opierają się o kruche podstawy. Kluczowe pytania o konkretne odpowiedzialne osoby i uwikłane interesy zbywane są ogólnikami o naturze systemu. Fakty mieszają się z mitami.

Skąd ten brak zainteresowania? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Wydaje się, że zainteresowani stawianiem pytań mniej lub bardziej uwikłani są w akademickie nauki humanistyczne i społeczne, te zaś w przypływy i odpływy swoich zwrotów ku konstruktywizmowi i badaniom jakościowym. Wszystkie te praktyki mają swoje niewątpliwe zalety, ale jako rozpoznanie stosunków władzy z perspektywy emancypacji nieuprzywilejowanej większości niekoniecznie się sprawdzają. Subtelne ontologie nie za bardzo pozwalają sobie taki podmiot w ogóle wyobrazić. Dyletancka agregacja danych, przygotowanych w ramach neoliberalnego status quo, być może zapełnia jakąś lukę, choć wątpliwe, żeby presuponowała (jedną) kompletną teorię. Ale mniejsza z tym – dość, że mówi wystarczająco wiele o stosunkach władzy w Polsce.

A więc kto buduje? Co? Gdzie? I w czyim interesie? Dane tworzone z myślą o potencjalnych nabywcach mieszkań dają niedoskonały, ale przyzwoity wgląd w sytuację¹. Przykładowo, oferty deweloperów publikowane na portalu Rynek Pierwotny pokrywają średnio 53% mieszkań oddawanych do użytku w latach 2012-20 w zestawie siedmiu większych miast używanym w statystykach NBP (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia).

Na początek rzut oka w dość surowe dane o liczbie mieszkań planowanych do oddania w latach 2009-2021².

1	Robyg	Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Poznań
2	Dom Development	Warszawa, Kraków, Trójmiasto
3	Atal	Śląsk, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław
4	Ronson Development	Warszawa, Poznań, Wrocław, Szczecin
5	Murapol	16 miast, m.in. Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk
6	Spravia (d. Budimex)	Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Wrocław
7	Develia (d. LC Corp)	Wrocław, Warszawa, Gdańsk, Kraków, Katowice, Łódź
8	Profit Development	Wrocław, Łódź, Warszawa
9	Lokum Deweloper	Wrocław, Kraków
10	Bouygues Immobilier	Warszawa, Wrocław, Poznań

Wciąż jednak nie jesteśmy wiele dalej od bezrozumnego spojrzenia na rankingi, typowego dla niezamożnych czytelników prasy biznesowej, sądzących, że od samej lektury wejdą do klasy wyzyskiwaczy. Istotnie, niezinterpretowane wielkie liczby mogą co najwyżej robić wielkie wrażenie.

Miękka oligopolizacja czasów boomu deweloperskiego

W przypadku boomu mieszkaniowego, który miał miejsce do czasu wybuchu pandemii koronawirusa, pierwsze krytyczne pytanie, jakie się nasuwa, dotyczy wzrostu koncentracji na rynku. Jednak jako takiego nie da się go udowodnić dla badanego zbioru danych – praktycznie we wszystkich miastach wskaźnik entropii Shannona dla okresu 2015-21, skądinąd używany do oceny bioróżnorodności, wręcz nieznacznie zmalał w stosunku do lat poprzednich. Wydaje się, że czas koniunktury został wykorzystany przez mniejszych kapitalistów na znalezienie swoich nisz. Tak czy inaczej, można przyjąć, że w największych miastach 3 największych lokalnych graczy zajmuje ok. 1/3 rynku mieszkaniowego. Odpowiadają oni za 34,7% mieszkań oddawanych w Warszawie – odchyleniem jest tu znacząco mniejsza Gdynia (62,43%) i Kraków (19,21%). Czy w ostatnim wypadku jakąś rolę może odgrywać drobna aktywność deweloperska lokalnej burżuazji?

Nie znaczy to, że tendencji oligopolizacyjnych nie ma. Pewne wskazówki dla wcześniejszego czasu daje Raport z badania rynku budownictwa mieszkaniowego, opublikowany w 2014 przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dla największych miast publikacja ta podaje czterech deweloperów o największym udziale w przychodach (a więc są to dane w pewnym stopniu niewspółmierne).

Miasto	2010-13 (UOKiK)	2010-13	2015-21
Warszawa	Budimex Nieruchomości (Spravia), Dom Development, JW Constructions, Robyg	Ronson, Dom Development, Robyg, Bouygues Immobilier Polska	Robyg, Dom Development, Ronson, Radius Projekt
Kraków	Atal, Dom-Bud, Instal Kraków, Inter-Bud	Budrem, Atal, Wawel Service, Caba Development	Develia, Murapol, Wawel Service, Henniger Investment
Łódź	Atal, MNE Investment, Profit Development, SGI	SGI, Atal, Profit Development, Budomal Invest	Atal, Murapol, Hreit, Profit Development
Wrocław	Archicom, Milart, Dach Bud, Lokum Deweloper	Lokum, Develia, Atal, Archicom	Vantage Development, Profit Development, Atal, Archicom
Poznań	Ataner, Echo Investment, Ekonbud-Fadom, Wechta	Murapol, Monday Development, UWI Inwestycje, Spravia	Murapol, Atal, Spravia, Ataner
Gdańsk	Ekolan, Hossa, Inpro, Invest Komfort	Eco Classic, Allcon Osiedla, Ekolan, Hossa	Robyg, Develia, Atal, ECO Classic
Gdynia	Ekolan, Euro Styl, Hossa, Przyorle	Hossa, Euro Styl, Invest Komfort, Ekolan	Murapol, Euro Styl, Hossa, Invest Komfort

Abstrahując od przypadku Trójmiasta, w pierwszym z okresów jedynym deweloperem, który miał znaczący udział w więcej niż jednym rynku, był Atal. W czasach boomu zauważalna jest ekspansja firm Robyg, Develia czy Murapol.

Nieplanowe megaosiedla

Czy tak jest aby na pewno? Jeżeli tak, jakie są przejawy takiego rozwoju? W Krakowie ikoną ekspansji budowlanej 2014-2019 stało się osiedle Avia zrealizowane przez Budimex. 1 350 mieszkań rozmieszczono w blokach o wysokości do dziesięciu pięter – była to skala inwestycji nieznana Krakowowi po 1989 roku. Całość zaś zmieściła się na powierzchni ok. 4,32 ha, czego mogliby pozazdrościć inwestorzy dość nielicznych krakowskich gruźlicznych kamienic-studni z przełomu XIX i XX wieku na pograniczu Stradomia z Kazimierzem.

Opinia publiczna nierzadko zawodzi, dając się ponieść fałszywej świadomości. Nie tym razem. Spójrzmy na inwestycje mieszkaniowe w Polsce (czyli poza Warszawą), w których zaplanowano powyżej 500 mieszkań.

2010-2014 – deweloperzy z więcej niż 1 planowaną dużą inwestycją w 6 największych miastach bez Warszawy

Hossa GDA	4
Allcon Osiedla GDA	2
Lokum Deweloper	2
Eco Classic GDA	2
SUMA	14
ŁĄCZNIE Z WARSZAWĄ	55
	14 : 32 = 44%

Okazuje się, że poza Warszawą i Trójmiastem duże inwestycje mieszkaniowe nie były do 2015 roku częścią regularnej praktyki deweloperskiej. Porównać można to z danymi po 2015 roku.

2015-2019 – deweloperzy z więcej niż 1 planowaną dużą inwestycją w 6 największych miastach bez Warszawy

Murapol	8
Develia	4
Lokum Deweloper	2
Robyg	2
Vantage Development	2
Moderna	2
Profit Development	2
SUMA	27
ŁĄCZNIE Z WARSZAWĄ	55
	27 : 55 = 49%

Ekspansja jest widoczna gołym okiem. Deweloperzy rzucili się, by zarobić na gorączce spekulacyjnej – zaś najwięksi z nich mogli rzecz jasna próbować zarobić jak najwięcej.

Cechą charakterystyczną boomu budowlanego lat 2015-2019 było realizowanie dużych inwestycji mieszkaniowych poza Warszawą. Rozwoje znane w stolicy przenoszą się do innych większych ośrodków, ale dzieje się to powoli. Nie jest zresztą powiedziane, że może tu zadziałać ekonomiczny automatyzm, ponieważ na drodze stoją mu regularne kryzysy, czasami eufemistycznie tylko ochrzczone zawahaniami koniunktury. To oczywiście nic odkrywczego, ale fakt ten wyjątkowo często przeoczany jest przez antykapitalistów, którym spieszno chyba do fatalistycznych uogólnień.

Kto za tym stoi z imienia i nazwiska?

Powstaje wreszcie pytanie, kto za tym wszystkim stoi. Ponieważ jesteśmy względnie poważni, wiemy, że nie idzie o pożywkę dla teorii spiskowych. Za nazwami handlowymi stoją przecież konkretne struktury własności – i do pewnego stopnia w Polsce można obecnie w nie wejrzeć. Istnieje wyobrażenie o kapitalizmie jako strukturze dążącej do bezosobowej, bezpodmiotowej abstrakcji, wśród antykapitalistów silne na tyle, że nierzadko wyobrażają sobie oni dążenie to już zrealizowane. Ale polski rynek deweloperski to nie do końca proces bez podmiotu.

W roku 2015 spośród dużych deweloperów jedynie Robyg, Dom Development, Ronson i Budimex miały nieprzejrzystą strukturę własnościową³ – i wydaje się znamienne, że, za wyjątkiem tego ostatniego, były to firmy skoncentrowane na rynku warszawskim. W 2018 roku akcji LC Corp (później Develii) pozbywa się Leszek Czarnecki. W 2020 roku Murapol sprzedają niejacy Michał Dziuda, Wiesław Cholewa i Leszek Kołodziej zarejestrowanej w Luksemburgu spółce AEREF V PL Investment, joint venture Real Estate Group Ares Management Corporation i Griffin Real Estate. Prześledzenie dalszych związków własnościowych jest trudne, ponieważ luksemburskie dane o akcjonariacie czy beneficjentach rzeczywistych przedsiębiorstw dostępne są jedynie za upoważnieniem. 2020 rok to także przejście Vantage Development z rąk kapitalistów Grzegorza Dzika i Józefa Biegaja do portfela niemieckiego funduszu inwestycyjnego TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs GmbHz.

Ale akcjonariat Atalu niezmiennie dominuje Zbigniew Juroszek, Lokum – Dariusz Olczyk, Hossy – Mariusz Gawron, Invest Komfortu, za pośrednictwem luksemburskiej spółki Baltis Investment – Mieczysław Ciomek i Jacek Sarnowski. Beneficjentem skupionej na Gdańsku Moderny jest Adam Małaczek, Danteksu – Marek Roefler i Stefan Wiślicki, Eco Classic – Ewa Fabińska, Asbudu – Raied Tanous i Netanel H. Saidoff, Wawel Service’u – Grzegorz Zagrabski i Bogusław Maciaś.

W ogromnej części są to nazwiska nie mówią nic: zarówno osobom deklaratywnie zaangażowanym w kwestię mieszkaniową po stronie pracujących, jak i faktycznie nieuprzywilejowanej większości. Oczywiście, można zakładać, że mamy do czynienia z działalnością w „czystych” rynkowych ramach – ale założenie to wynika głównie z braku szczegółowej wiedzy. Istnieje szereg niekompletnych wskazówek dotyczących politycznego uwikłania deweloperki. Aktywny na krakowskim rynku deweloperskim (Eko Park) były rajdowiec, Sobiesław Zasada, od lat 90. hojnie dofinansowujący i obsadzający w swoich spółkach ludzi tak Unii Demokratycznej czy AWS, jak i SLD⁴. W radzie nadzorczej odpowiadającej za gros mieszkaniowego kształtu Warszawy pierwszej dekady XXI wieku JW Construction, spółce należącej do Józefa Wojciechowskiego, miejsce znalazł sam eseldowski premier Józef Oleksy. Prezeską była zaś przez kilka lat eseldowska święta Barbara Blida od eksmisji na bruk i mafii węglowej. Do dziś potężny Dom Development zdaje się mieć mocne związki z Platformą Obywatelską – szefem jej rady nadzorczej przez wiele lat był zastępca Pawła Piskorskiego w ratuszu, Łukasz Abgarowicz. Spółka uzyskała też potężny kredyt z Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, przypadkiem za prezesury Jana Krzysztofa Bieleckiego.

Na realnie istniejącym rynku deweloperskim w Polsce nie mamy zatem do czynienia z procesem bez podmiotu – zdecydowanie kapitał ten ma dające się określić i pociągnąć do (etycznej?) odpowiedzialności twarze. Jakby tego mało, nie mamy do czynienia do sprzeczności interesów jedynie między 1% najbogatszych i 99% pozostałych.

W spekulacji mieszkaniowej szczególnie negatywną rolę odgrywał tzw. flipping, zakup z zamiarem powierzchownego remontu i możliwie szybkiej spekulacyjnej odsprzedaży. Według raportu Czerniaka, Milewskiej-Wilk i Bojęcia z 2021 roku w latach 2017-2020 transakcje flippingowe w ośmiu największych polskich miastach stanowiły 9,6% rynku wtórnego, a w Krakowie – aż 11,6%⁵.

Jakby tego było mało, według raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r. Narodowego Banku Polskiego, od I kwartału 2017 roku, popyt inwestycyjny na mieszkania przekroczył popyt konsumpcyjny, a więc zasadniczo mający na celu zaspokojenie potrzeb. Używając wskaźników używanych przez NBP do wymodelowania tych liczb, można sądzić, że było tak aż do I kwartału 2022 roku, a więc agresji Rosji na Ukrainę. Podobnie według ankiety NBP, w 2021 roku 48% mieszkań zakupionych zostało na cele spekulacyjne⁶. Przez kogo? 4% stanowili cudzoziemcy, 3,3% fundusze inwestycyjne i przedsiębiorstwa. 93% nabywców stanowili osoby fizyczne, obywatele Polski!

Dane z ostatniego Europejskiego Sondażu Społecznego wskazują, że ok. 25% pracujących w dużych miastach to klasa ekspercko-menadżerska, w której – tym razem wg Rocznika Statystycznego Pracy GUS z 2021 – przeciętne wynagrodzenie mężczyzn to 8229,87 zł. Sytuuje się to w połowie klasy dochodów od 150% do 175% przeciętnego wynagrodzenia, a zatem od 7505,68 zł do 8756,62 zł. Tu należy zauważyć coś nieoczywistego dla wielkomejskich aktywistów, a mianowicie, że w większości (ok. 2/3) gospodarstw domowych do dyspozycji są dwa wynagrodzenia. To stawia w nieuprzywilejowanej pozycji pozostałe gospodarstwa, ale to fakt. Dwa przeciętne wynagrodzenia powyżej środka przedziału dochodowego 150%-175% przy stopie oszczędności 30%⁷, pozwalają w ciągu 10 lat odłożyć kapitał wystarczający na zakup przeciętnego mieszkania w jednym z ośmiu największych polskich miast za gotówkę. Tyle wykazuje abstrakcyjna kalkulacja, ale kalkulacja ta, ze wszystkimi wadami, nie uwzględnia dziedziczenia majątków! W klasie dochodów, w której – w określonych warunkach – realny jest zakup mieszkania spekulacyjnego za gotówkę znajduje się ok. 15% pracujących (wg Rocznika Statystycznego GUS, dane dla 2018 roku).

Mówimy tu o uprzywilejowanym, górnym 15% pracujących – większość mieszkańców i mieszkanek kraju nie żyje na takim poziomie. Z drugiej strony, zwłaszcza wśród osób zaangażowanych w kwestię mieszkaniową w wielkich miastach zarobki takie nie robią wielkiego wrażenia. Nawet jeśli sami zainteresowani nie osiągają takich kwot, to często mają relatywnie zamożne osoby wśród swoich znajomych. Tymczasem równie realny konflikt interesów jak między 1% i 99% zachodzi między 15% i 85% społeczeństwa! Grodzenia zasobu mieszkaniowego dokonało się rękami współczesnej polskiej gentry – klasy ekspercko-menedżerskiej, klasy średniej, jak zwał, tak zwał.

W chaotycznym okresie kryzysu jakaś jej część będzie zmuszona z bólem wyzbyć się majątku nagromadzonego na spekulację. Wygląda na to, że – bez odważnej interwencji w same

zasady rynku finansowego – najdramatyczniej ucierpi zadłużona część klasy ludowej. Wówczas nowe grodzenia na rynku mieszkaniowym odbędą się już za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych. Postulat legislacji dotyczącej REIT-ów – przedstawiany nieraz jako zdroworozsądkowa, cywilizacyjna konieczność – jest tu pewną próbą zapewnienia udziału klasie ekspercko-menedżerskiej w owocach nowych grodzeń. Podobnie zmiany w strukturze własnościowej i zapowiedzi inwestycji w mieszkania na wynajem przez największych deweloperów są przymiarkami do dostosowania do pokryzysowej rzeczywistości przez kapitał.

---

 

 

... 0 komentarzy

Upadek średnich miast w Polsce nie jest już żadną tajemnicą. Ktokolwiek nie optuje za modelem rozwoju polaryzacyjno-dyfuzyjnego, rozpoznaje zjawisko to jako problem. Przeważnie dyskutuje się o tym w kontekście deglomeracji administracji państwowej: zapewne słusznie. Ale kłopoty z wieloma prędkościami rozwoju mają szersze implikacje. Przykładowo, kwestia mieszkaniowa nie wygląda dla wszystkich tak samo jak z perspektywy Warszawy, Krakowa, Poznania, Wrocławia i Trójmiasta. Głosy o wykluczeniu komunikacyjnym również dobiegają przeważnie z metropolii – jako wspomnienia z dorastania na prowincji.

Można mnożyć przykłady. Tymczasem idzie o to, żeby zacząć od zapoznania się z faktami. Nieopracowane statystyki demograficzne zaciemniają obraz sytuacji. Rozwój metropolii już dawno przekroczył ich granice: suburbanizacja i rozlewanie się przedmieść to nic innego jak funkcja kryzysu mieszkaniowego w miastach. Mapa przedstawia obszary miejskie, w których doszło do znaczących zmian w stanie ludności w pięcioleciu 2015-2020. Tam, gdzie są one wyznaczone, pod uwagę brano funkcjonalne obszary miejskie (functional urban areas, FUA) wg GUS. Dla mniejszych miejscowości uwzględniano gminę miejską i bezpośrednio sąsiadujące gminy wiejskie. W przypadku gmin miejsko-wiejskich, przeważnie obejmujących najmniejsze miasta, za obszar miejski uznawano całą gminę. Każdy wzrost liczby ludności (oznaczany kolorem zielnym) interpretowano jako znaczący. W przypadku spadków (oznaczanych kolorem czerwonym), dla funkcjonalnych obszarów miejskich znaczące były obniżki stanu o min. 1%, zaś dla pozostałych obszarów o min. 4%.

Poza wielkimi miastami (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Lublin, Toruń, Rzeszów, Białystok, Olsztyn, Zielona Góra), wzrost odnotowuje się w 3-4 większych obszarach:

• w Polsce południowo-wschodniej na północny zachód od Rzeszowa (okolice Mielca), a także na Sądecczyźnie i Podhalu,
• w Poznańskiem,
• w okolicach Trójmiasta i na Kaszubach.

Zwłaszcza w dwóch ostatnich wypadkach (a nade wszystko w Poznańskiem) wzrost może być do pewnego stopnia funkcją ekstremalnego urban sprawlu metropolii, choć – być może przez dyletantyzm – nie udało mi się dotrzeć do literatury poświadczającej to zjawisko.

 Przede wszystkim jednak dają się zaobserwować dwa duże wyludniające się obszary:

• pas Polski centralnej od Zamościa, przez Centralny Obszar Przemysłowy, aż po Konin i Włocławek,
• pas śląsko-sudecki od Zagłębia Śląsko-Dąbrowskiego po aglomerację sudecką z Wałbrzychem i Jelenią Górą.

Przyczyny nie są tajemnicą: upadek gospodarki realnej opartej na produkcji w tych rejonach oraz negatywny wpływ centralizacji skupionej na Warszawie.

Konkluzje? Jeżeliby naprawdę chcieć politycznie reagować na kryzys mieszkaniowy, trzeba wyobrazić sobie energiczną interwencję w rosnących metropoliach i jednocześnie atrakcyjny program dla miast w stagnacji.

 

... 0 komentarzy