Jak opisać ostatnich siedem-osiem lat z perspektywy mieszkania i miasta? Intuicje o widocznej przewadze deweloperów w kształtowaniu podaży mieszkań i przestrzeni miast są oczywiście słuszne – ale opierają się o kruche podstawy. Kluczowe pytania o konkretne odpowiedzialne osoby i uwikłane interesy zbywane są ogólnikami o naturze systemu. Fakty mieszają się z mitami.

Skąd ten brak zainteresowania? Trudno o jednoznaczną odpowiedź. Wydaje się, że zainteresowani stawianiem pytań mniej lub bardziej uwikłani są w akademickie nauki humanistyczne i społeczne, te zaś w przypływy i odpływy swoich zwrotów ku konstruktywizmowi i badaniom jakościowym. Wszystkie te praktyki mają swoje niewątpliwe zalety, ale jako rozpoznanie stosunków władzy z perspektywy emancypacji nieuprzywilejowanej większości niekoniecznie się sprawdzają. Subtelne ontologie nie za bardzo pozwalają sobie taki podmiot w ogóle wyobrazić. Dyletancka agregacja danych, przygotowanych w ramach neoliberalnego status quo, być może zapełnia jakąś lukę, choć wątpliwe, żeby presuponowała (jedną) kompletną teorię. Ale mniejsza z tym – dość, że mówi wystarczająco wiele o stosunkach władzy w Polsce.

A więc kto buduje? Co? Gdzie? I w czyim interesie? Dane tworzone z myślą o potencjalnych nabywcach mieszkań dają niedoskonały, ale przyzwoity wgląd w sytuację¹. Przykładowo, oferty deweloperów publikowane na portalu Rynek Pierwotny pokrywają średnio 53% mieszkań oddawanych do użytku w latach 2012-20 w zestawie siedmiu większych miast używanym w statystykach NBP (Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Gdynia).

Na początek rzut oka w dość surowe dane o liczbie mieszkań planowanych do oddania w latach 2009-2021².

1	Robyg	Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Poznań
2	Dom Development	Warszawa, Kraków, Trójmiasto
3	Atal	Śląsk, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław
4	Ronson Development	Warszawa, Poznań, Wrocław, Szczecin
5	Murapol	16 miast, m.in. Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk
6	Spravia (d. Budimex)	Warszawa, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Wrocław
7	Develia (d. LC Corp)	Wrocław, Warszawa, Gdańsk, Kraków, Katowice, Łódź
8	Profit Development	Wrocław, Łódź, Warszawa
9	Lokum Deweloper	Wrocław, Kraków
10	Bouygues Immobilier	Warszawa, Wrocław, Poznań

Wciąż jednak nie jesteśmy wiele dalej od bezrozumnego spojrzenia na rankingi, typowego dla niezamożnych czytelników prasy biznesowej, sądzących, że od samej lektury wejdą do klasy wyzyskiwaczy. Istotnie, niezinterpretowane wielkie liczby mogą co najwyżej robić wielkie wrażenie.

Miękka oligopolizacja czasów boomu deweloperskiego

W przypadku boomu mieszkaniowego, który miał miejsce do czasu wybuchu pandemii koronawirusa, pierwsze krytyczne pytanie, jakie się nasuwa, dotyczy wzrostu koncentracji na rynku. Jednak jako takiego nie da się go udowodnić dla badanego zbioru danych – praktycznie we wszystkich miastach wskaźnik entropii Shannona dla okresu 2015-21, skądinąd używany do oceny bioróżnorodności, wręcz nieznacznie zmalał w stosunku do lat poprzednich. Wydaje się, że czas koniunktury został wykorzystany przez mniejszych kapitalistów na znalezienie swoich nisz. Tak czy inaczej, można przyjąć, że w największych miastach 3 największych lokalnych graczy zajmuje ok. 1/3 rynku mieszkaniowego. Odpowiadają oni za 34,7% mieszkań oddawanych w Warszawie – odchyleniem jest tu znacząco mniejsza Gdynia (62,43%) i Kraków (19,21%). Czy w ostatnim wypadku jakąś rolę może odgrywać drobna aktywność deweloperska lokalnej burżuazji?

Nie znaczy to, że tendencji oligopolizacyjnych nie ma. Pewne wskazówki dla wcześniejszego czasu daje Raport z badania rynku budownictwa mieszkaniowego, opublikowany w 2014 przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dla największych miast publikacja ta podaje czterech deweloperów o największym udziale w przychodach (a więc są to dane w pewnym stopniu niewspółmierne).

Miasto	2010-13 (UOKiK)	2010-13	2015-21
Warszawa	Budimex Nieruchomości (Spravia), Dom Development, JW Constructions, Robyg	Ronson, Dom Development, Robyg, Bouygues Immobilier Polska	Robyg, Dom Development, Ronson, Radius Projekt
Kraków	Atal, Dom-Bud, Instal Kraków, Inter-Bud	Budrem, Atal, Wawel Service, Caba Development	Develia, Murapol, Wawel Service, Henniger Investment
Łódź	Atal, MNE Investment, Profit Development, SGI	SGI, Atal, Profit Development, Budomal Invest	Atal, Murapol, Hreit, Profit Development
Wrocław	Archicom, Milart, Dach Bud, Lokum Deweloper	Lokum, Develia, Atal, Archicom	Vantage Development, Profit Development, Atal, Archicom
Poznań	Ataner, Echo Investment, Ekonbud-Fadom, Wechta	Murapol, Monday Development, UWI Inwestycje, Spravia	Murapol, Atal, Spravia, Ataner
Gdańsk	Ekolan, Hossa, Inpro, Invest Komfort	Eco Classic, Allcon Osiedla, Ekolan, Hossa	Robyg, Develia, Atal, ECO Classic
Gdynia	Ekolan, Euro Styl, Hossa, Przyorle	Hossa, Euro Styl, Invest Komfort, Ekolan	Murapol, Euro Styl, Hossa, Invest Komfort

Abstrahując od przypadku Trójmiasta, w pierwszym z okresów jedynym deweloperem, który miał znaczący udział w więcej niż jednym rynku, był Atal. W czasach boomu zauważalna jest ekspansja firm Robyg, Develia czy Murapol.

Nieplanowe megaosiedla

Czy tak jest aby na pewno? Jeżeli tak, jakie są przejawy takiego rozwoju? W Krakowie ikoną ekspansji budowlanej 2014-2019 stało się osiedle Avia zrealizowane przez Budimex. 1 350 mieszkań rozmieszczono w blokach o wysokości do dziesięciu pięter – była to skala inwestycji nieznana Krakowowi po 1989 roku. Całość zaś zmieściła się na powierzchni ok. 4,32 ha, czego mogliby pozazdrościć inwestorzy dość nielicznych krakowskich gruźlicznych kamienic-studni z przełomu XIX i XX wieku na pograniczu Stradomia z Kazimierzem.

Opinia publiczna nierzadko zawodzi, dając się ponieść fałszywej świadomości. Nie tym razem. Spójrzmy na inwestycje mieszkaniowe w Polsce (czyli poza Warszawą), w których zaplanowano powyżej 500 mieszkań.

2010-2014 – deweloperzy z więcej niż 1 planowaną dużą inwestycją w 6 największych miastach bez Warszawy

Hossa GDA	4
Allcon Osiedla GDA	2
Lokum Deweloper	2
Eco Classic GDA	2
SUMA	14
ŁĄCZNIE Z WARSZAWĄ	55
	14 : 32 = 44%

Okazuje się, że poza Warszawą i Trójmiastem duże inwestycje mieszkaniowe nie były do 2015 roku częścią regularnej praktyki deweloperskiej. Porównać można to z danymi po 2015 roku.

2015-2019 – deweloperzy z więcej niż 1 planowaną dużą inwestycją w 6 największych miastach bez Warszawy

Murapol	8
Develia	4
Lokum Deweloper	2
Robyg	2
Vantage Development	2
Moderna	2
Profit Development	2
SUMA	27
ŁĄCZNIE Z WARSZAWĄ	55
	27 : 55 = 49%

Ekspansja jest widoczna gołym okiem. Deweloperzy rzucili się, by zarobić na gorączce spekulacyjnej – zaś najwięksi z nich mogli rzecz jasna próbować zarobić jak najwięcej.

Cechą charakterystyczną boomu budowlanego lat 2015-2019 było realizowanie dużych inwestycji mieszkaniowych poza Warszawą. Rozwoje znane w stolicy przenoszą się do innych większych ośrodków, ale dzieje się to powoli. Nie jest zresztą powiedziane, że może tu zadziałać ekonomiczny automatyzm, ponieważ na drodze stoją mu regularne kryzysy, czasami eufemistycznie tylko ochrzczone zawahaniami koniunktury. To oczywiście nic odkrywczego, ale fakt ten wyjątkowo często przeoczany jest przez antykapitalistów, którym spieszno chyba do fatalistycznych uogólnień.

Kto za tym stoi z imienia i nazwiska?

Powstaje wreszcie pytanie, kto za tym wszystkim stoi. Ponieważ jesteśmy względnie poważni, wiemy, że nie idzie o pożywkę dla teorii spiskowych. Za nazwami handlowymi stoją przecież konkretne struktury własności – i do pewnego stopnia w Polsce można obecnie w nie wejrzeć. Istnieje wyobrażenie o kapitalizmie jako strukturze dążącej do bezosobowej, bezpodmiotowej abstrakcji, wśród antykapitalistów silne na tyle, że nierzadko wyobrażają sobie oni dążenie to już zrealizowane. Ale polski rynek deweloperski to nie do końca proces bez podmiotu.

W roku 2015 spośród dużych deweloperów jedynie Robyg, Dom Development, Ronson i Budimex miały nieprzejrzystą strukturę własnościową³ – i wydaje się znamienne, że, za wyjątkiem tego ostatniego, były to firmy skoncentrowane na rynku warszawskim. W 2018 roku akcji LC Corp (później Develii) pozbywa się Leszek Czarnecki. W 2020 roku Murapol sprzedają niejacy Michał Dziuda, Wiesław Cholewa i Leszek Kołodziej zarejestrowanej w Luksemburgu spółce AEREF V PL Investment, joint venture Real Estate Group Ares Management Corporation i Griffin Real Estate. Prześledzenie dalszych związków własnościowych jest trudne, ponieważ luksemburskie dane o akcjonariacie czy beneficjentach rzeczywistych przedsiębiorstw dostępne są jedynie za upoważnieniem. 2020 rok to także przejście Vantage Development z rąk kapitalistów Grzegorza Dzika i Józefa Biegaja do portfela niemieckiego funduszu inwestycyjnego TAG Beteiligungs- und Immobilienverwaltungs GmbHz.

Ale akcjonariat Atalu niezmiennie dominuje Zbigniew Juroszek, Lokum – Dariusz Olczyk, Hossy – Mariusz Gawron, Invest Komfortu, za pośrednictwem luksemburskiej spółki Baltis Investment – Mieczysław Ciomek i Jacek Sarnowski. Beneficjentem skupionej na Gdańsku Moderny jest Adam Małaczek, Danteksu – Marek Roefler i Stefan Wiślicki, Eco Classic – Ewa Fabińska, Asbudu – Raied Tanous i Netanel H. Saidoff, Wawel Service’u – Grzegorz Zagrabski i Bogusław Maciaś.

W ogromnej części są to nazwiska nie mówią nic: zarówno osobom deklaratywnie zaangażowanym w kwestię mieszkaniową po stronie pracujących, jak i faktycznie nieuprzywilejowanej większości. Oczywiście, można zakładać, że mamy do czynienia z działalnością w „czystych” rynkowych ramach – ale założenie to wynika głównie z braku szczegółowej wiedzy. Istnieje szereg niekompletnych wskazówek dotyczących politycznego uwikłania deweloperki. Aktywny na krakowskim rynku deweloperskim (Eko Park) były rajdowiec, Sobiesław Zasada, od lat 90. hojnie dofinansowujący i obsadzający w swoich spółkach ludzi tak Unii Demokratycznej czy AWS, jak i SLD⁴. W radzie nadzorczej odpowiadającej za gros mieszkaniowego kształtu Warszawy pierwszej dekady XXI wieku JW Construction, spółce należącej do Józefa Wojciechowskiego, miejsce znalazł sam eseldowski premier Józef Oleksy. Prezeską była zaś przez kilka lat eseldowska święta Barbara Blida od eksmisji na bruk i mafii węglowej. Do dziś potężny Dom Development zdaje się mieć mocne związki z Platformą Obywatelską – szefem jej rady nadzorczej przez wiele lat był zastępca Pawła Piskorskiego w ratuszu, Łukasz Abgarowicz. Spółka uzyskała też potężny kredyt z Europejskiego Banku Odbudowy i Rozwoju, przypadkiem za prezesury Jana Krzysztofa Bieleckiego.

Na realnie istniejącym rynku deweloperskim w Polsce nie mamy zatem do czynienia z procesem bez podmiotu – zdecydowanie kapitał ten ma dające się określić i pociągnąć do (etycznej?) odpowiedzialności twarze. Jakby tego mało, nie mamy do czynienia do sprzeczności interesów jedynie między 1% najbogatszych i 99% pozostałych.

W spekulacji mieszkaniowej szczególnie negatywną rolę odgrywał tzw. flipping, zakup z zamiarem powierzchownego remontu i możliwie szybkiej spekulacyjnej odsprzedaży. Według raportu Czerniaka, Milewskiej-Wilk i Bojęcia z 2021 roku w latach 2017-2020 transakcje flippingowe w ośmiu największych polskich miastach stanowiły 9,6% rynku wtórnego, a w Krakowie – aż 11,6%⁵.

Jakby tego było mało, według raportu o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2019 r. Narodowego Banku Polskiego, od I kwartału 2017 roku, popyt inwestycyjny na mieszkania przekroczył popyt konsumpcyjny, a więc zasadniczo mający na celu zaspokojenie potrzeb. Używając wskaźników używanych przez NBP do wymodelowania tych liczb, można sądzić, że było tak aż do I kwartału 2022 roku, a więc agresji Rosji na Ukrainę. Podobnie według ankiety NBP, w 2021 roku 48% mieszkań zakupionych zostało na cele spekulacyjne⁶. Przez kogo? 4% stanowili cudzoziemcy, 3,3% fundusze inwestycyjne i przedsiębiorstwa. 93% nabywców stanowili osoby fizyczne, obywatele Polski!

Dane z ostatniego Europejskiego Sondażu Społecznego wskazują, że ok. 25% pracujących w dużych miastach to klasa ekspercko-menadżerska, w której – tym razem wg Rocznika Statystycznego Pracy GUS z 2021 – przeciętne wynagrodzenie mężczyzn to 8229,87 zł. Sytuuje się to w połowie klasy dochodów od 150% do 175% przeciętnego wynagrodzenia, a zatem od 7505,68 zł do 8756,62 zł. Tu należy zauważyć coś nieoczywistego dla wielkomejskich aktywistów, a mianowicie, że w większości (ok. 2/3) gospodarstw domowych do dyspozycji są dwa wynagrodzenia. To stawia w nieuprzywilejowanej pozycji pozostałe gospodarstwa, ale to fakt. Dwa przeciętne wynagrodzenia powyżej środka przedziału dochodowego 150%-175% przy stopie oszczędności 30%⁷, pozwalają w ciągu 10 lat odłożyć kapitał wystarczający na zakup przeciętnego mieszkania w jednym z ośmiu największych polskich miast za gotówkę. Tyle wykazuje abstrakcyjna kalkulacja, ale kalkulacja ta, ze wszystkimi wadami, nie uwzględnia dziedziczenia majątków! W klasie dochodów, w której – w określonych warunkach – realny jest zakup mieszkania spekulacyjnego za gotówkę znajduje się ok. 15% pracujących (wg Rocznika Statystycznego GUS, dane dla 2018 roku).

Mówimy tu o uprzywilejowanym, górnym 15% pracujących – większość mieszkańców i mieszkanek kraju nie żyje na takim poziomie. Z drugiej strony, zwłaszcza wśród osób zaangażowanych w kwestię mieszkaniową w wielkich miastach zarobki takie nie robią wielkiego wrażenia. Nawet jeśli sami zainteresowani nie osiągają takich kwot, to często mają relatywnie zamożne osoby wśród swoich znajomych. Tymczasem równie realny konflikt interesów jak między 1% i 99% zachodzi między 15% i 85% społeczeństwa! Grodzenia zasobu mieszkaniowego dokonało się rękami współczesnej polskiej gentry – klasy ekspercko-menedżerskiej, klasy średniej, jak zwał, tak zwał.

W chaotycznym okresie kryzysu jakaś jej część będzie zmuszona z bólem wyzbyć się majątku nagromadzonego na spekulację. Wygląda na to, że – bez odważnej interwencji w same

zasady rynku finansowego – najdramatyczniej ucierpi zadłużona część klasy ludowej. Wówczas nowe grodzenia na rynku mieszkaniowym odbędą się już za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych. Postulat legislacji dotyczącej REIT-ów – przedstawiany nieraz jako zdroworozsądkowa, cywilizacyjna konieczność – jest tu pewną próbą zapewnienia udziału klasie ekspercko-menedżerskiej w owocach nowych grodzeń. Podobnie zmiany w strukturze własnościowej i zapowiedzi inwestycji w mieszkania na wynajem przez największych deweloperów są przymiarkami do dostosowania do pokryzysowej rzeczywistości przez kapitał.

---