Ocean Lemoniady

Poza planowanie hipotecznych slumsów

Polska jest przeplanowana1. Trudno o bardziej kontrintuicyjne stwierdzenie – a jednak to prawda. Uchwalone do 2011 roku plany zagospodarowania przestrzennego przewidują zakwaterowanie 77 milionów ludzi, a studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania – zabudowę na 316 milionów mieszkańców2. Rzecz nierealna ani po potencjalnym przyjęciu nieludzkiego ustawodawstwa reprodukcyjnego w stylu Ceauşescu, ani po największej nawet fali migracji. [...]

4 VI 2018

Polska jest przeplanowana1. Trudno o bardziej kontrintuicyjne stwierdzenie – a jednak to prawda. Uchwalone do 2011 roku plany zagospodarowania przestrzennego przewidują zakwaterowanie 77 milionów ludzi, a studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania – zabudowę na 316 milionów mieszkańców2. Rzecz nierealna ani po potencjalnym przyjęciu nieludzkiego ustawodawstwa reprodukcyjnego w stylu Ceauşescu, ani po największej nawet fali migracji.

Bloki na Bemowie i w Hongkongu
Bloki na Bemowie i bloki w Hongkongu. Źródło dla fot. 1: E. Kołodziejczyk (1977), Cyfrowe Archiwum Bemowa.

Kraków też jest przeplanowany. Póki co obserwujemy zgubne skutki zabudowy miasta bez uchwalonych planów zagospodarowania i w oparciu o arbitralne decyzje administracyjne – warunki zabudowy3. Urbanizacja pełzła niemal we wszystkich kierunkach, powodując rozlewanie się bezforemnych przedmieść po sąsiednich powiatach. Największe skupiska nieplanowych osiedli powstały na południu Krakowa (Ruczaj, Kliny Borkowskie), południowym-zachodzie (Złocień) i jego północy (Górka Narodowa, Bronowice Wielkie). Dowcipnych komentarzy doczekały się nadmierne zagęszczenie zabudowy Ruczaju4 i łanowa zabudowa odrolnionych działek5.

Jeszcze kilka lat temu jako panaceum urbaniści i aktywiści miejscy jednym głosem wskazywali sporządzanie planów zagospodarowania przestrzennego. W pewnym momencie do chóru dołączyli (choć nieco nieczysto) polityce – pokrycie całego Krakowa planami znalazło się w programach samorządowych z 2014 Jacka Majchrowskiego, Łukasza Gibały i Platformy Obywatelskiej.

Case studies

Spójrzmy więc, jakim lekarstwem na chorobę chaosu przestrzennego są uchwalane plany zagospodarowania przestrzennego. Pod lupę zostały wzięte krakowskie miejscowe plany (MPZP) dla Żabińca Południe i Prądnika Czerwonego Zachód. Obliczone zostało, jak dużo bloczków można wybudować, trzymając się ustaleń planów.

Na potrzeby naszych rozważań przyjęliśmy maksymalną dopuszczalną zajętość terenu – taka jest po prostu normalna praktyka deweloperów. Z drugiej strony obliczenia dokonane zostały przy założeniu podziału uzyskanej powierzchni mieszkalnej (80% PUM z powierzchni całkowitej) na statystycznie średniej wielkości mieszkania (59,5 m²), zamieszkiwane przez przeciętnej wielkości gospodarstwo domowe (2,5 os.) – co stanowi wartości raczej optymistyczne i jest dawaniem forów deweloperom. Powierzchnie obszarów do zabudowy zostały wytyczone przy użyciu miejskiego narzędzia do badania planów zagospodarowania – w przypadku nieścisłości, powierzchnie obszarów były zaniżane.

W MPZP Żabiniec Południe osiem obszarów przeznaczono pod zabudowę usługowo-mieszkalną (1UM-8UM). Pierwsze pięć (1UM-5UM) mieści się między łącznicą kolejową, umożliwiającą przejazd z dworca towarowego na linię warszawską, małą obwodnicą kolejową oraz ulicą Doktora Twardego wraz z linią tramwajową na Krowodrzę. Pozostałe trzy (6UM-8UM) obejmuje w dużej mierze już zabudowane kwartały kamieniczne między ulicą Kamienną, linią kolejową na Katowice oraz linią na Warszawę. Nawet tam nie zrobiono użytku z obowiązującej linii zabudowy – narzędzia, które zobowiązuje do projektowania fasad w miejscu ustalonym przez planistów, a więc zazwyczaj wzdłuż ulicznej pierzei. Deweloperzy mogą więc stawiać swoje budynki w dowolnych miejscach, nie dbając o logiczny i przyjazny pieszym układ przestrzenny.

Plan dla kwartałów kamienicznych – oprócz ignorowania linii zabudowy – w zasadzie sankcjonuje stan obecny. Dozwolona wysokość zabudowy to pięć kondygnacji, założeniem było też przeznaczenie całego parteru pod usługi. Na powierzchni przeznaczonej pod zabudowę – 2,8 ha – można więc zakwaterować 726 osób, co daje gęstość zaludnienia 25 930 os/km². Jest to wartość wyższa niż w wyludniających się kamienicznych dzielnicach śródmieścia (do 13 712 os./km²)6, ale niższa niż na osiedlach modernistycznych (28 200 os/km²)7.

Dużo ciekawsze rzeczy dzieją się na obszarach przeznaczonych pod nową zabudowę. Powierzchnia obszarów 1UM-5UM wynosi ok. 17,10 ha. Dozwolona jest zabudowa 6-kondygnacyjna (1UM-2UM) bądź 10-kondygnacyjna (3UM-5UM). Przy założeniu, że parter przeznaczony jest pod usługi, oznacza to, że zakwaterować można tu 6 890,76 mieszkańców. To zaś oznacza gęstość zaludnienia 40 296,82 os/km² – niesłychaną nawet na najgęściej zaludnionych osiedlach modernistycznych, a w Europie spotykaną tylko w najbardziej przeludnionych kwartałach Paryża i Barcelony8. Bez zalety bycia Paryżem czy Barceloną.

Nie inaczej poczynają sobie planiści w MPZP Prądnik Czerwony Zachód. Również i tu nie fatygują się, by wyznaczyć obowiązująca linię zabudowy, mimo że większa część planu reguluje dawne centrum przedmiejskiej wsi, w którym sporo już było pierzejowej zabudowy. Te stare parterowe domki-kamieniczki całkiem nieźle uzupełniały dobrze zaplanowane osiedle modernistyczne, powstałe na dawnych gruntach wiejskich. Niestety, duża część starej zabudowy została zdemolowana przez zabudowę łanową, powstającą na podstawie decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy (WZ). W przeciwieństwie do starych domów i kamieniczek, nowe bloki do głównej osi osiedla odwrócone były parkingami, a rozciągały się wzdłuż fragmentów dawnych rozdrobnionych łanów rolnych.

Czego nie zdążyła zniszczyć samowola dewelopera, to dopełnił „planista”. Jedynie w obszarze między ulicami Łepkowskiego i Majora (obszary MW.3 i MW.4) szacowana gęstość zaludnienia według planu może wynieść 26 506,60 os/km² (przy szacowanej liczbie mieszkańców 1 298 i powierzchni 4,9 ha). To jednak wyłącznie usankcjonowanie stanu obecnego – istnieją tam przecież bloki modernistyczne.

Pod nową zabudowę przeznaczono – też w pewnej mierze już zabudowane po 1989 – obszary na północ (MW.1-MW.2, U/MW.1-U/MW.5) i południe (MN/MW.1, U/MW.6) dolnej części ulicy Dobrego Pasterza. W pierwszym z terenów dopuszczalna wysokość do 5 kondygnacji, w większości wypadków wymagany jest też usługowy parter. Mimo niewielkiej dopuszczalnej wysokości budynków, na powierzchni 12,30 ha można osiedlić nawet 6 305,88 mieszkańców, co daje gęstość zaludnienia 51 267,34 os/km². Na drugim z obszarów powierzchnia 4,3 ha przyjąć może 2 352,94 nowych mieszkańców, dając gęstość zaludnienia 54 719,56 os/km². Jest to wynik, którego nie powstydziłyby się miasta wschodnioazjatyckie9.

Widzimy, że gęstość zabudowy przewidywana w obszarach, w których mogą wciąż powstawać bloki, jest ponad dwa razy wyższa od zagęszczenia na najbardziej zaludnionych osiedlach modernistycznych, a więc np. nowohuckich Bieńczycach. Tymczasem nawet tam mieszkańcom zdarza się skarżyć na przeludnienie. Mają jednak luksus, którego lokatorzy zabudowy deweloperskiej nie uświadczą – zieleń. Na nowych osiedlach dużą częścią powierzchni biologicznie czynnej stanowią ażurowe betonowe kratki do parkowania. Uznaje się je za zieleń – w teorii w ich otworach może wyróść trawa. W praktyce to się, rzecz jasna, nie dzieje.

Ideologia polskich planów zagospodarowania

Planowanie przestrzenne w Polsce jest pomyślane zgodnie z pewną przewodnią linią ideologiczną. W przegęszczonych planach nie idzie o kompaktowe miasto, o które dopominają się urbaniści. Kompaktowe miasto to przede wszystkim miasto, gdzie w zasięgu krótkiej, pieszej czy rowerowej podróży znajdziemy wszystkie najbardziej potrzebne usługi. By uzyskać tego rodzaju zwartość, akcja rozbudowy miasta musi być skoordynowana i skoncentrowana po kolei na poszczególnych obszarach jeszcze niezabudowanych.

Tymczasem zgodnie z hegemoniczną ideologią polskiego planowania każda działka w mieście musi być możliwym źródłem zysku, nawet jeśli kończy się to chaotyczną, punktową urbanizacją w oddalonych od siebie obszarach miasta. Nakłady kapitałowe muszą być niewielkie, tak by umożliwić czerpanie zysku niewielkim deweloperom i firmom budowlanym. Niskie i ekstremalnie zagęszczone osiedla na małych (a więc względnie tanich) i niescalonych działkach10 obniżają też ryzyko inwestycyjne ze strony kredytujących banków. Podaż mieszkań w ramach pojedynczej inwestycji może ściśle odpowiadać potrzebom deweloperów. Wobec braku aktywnej polityki mieszkaniowej państwa i gmin klient i tak kupi wszystko.

Niski wkład kapitału i niskie ryzyko gwarantują w polskim modelu spekulacji mieszkaniowej wysokie zyski. Przestrzennym korelatem tej ideologii są ekstremalnie przegęszczone i niewysokie osiedla bloczków na rozproszonych obszarach objętych planami przestrzennymi, które nie regulują niczego.

Nietrudno zrozumieć, że w XXI wieku jedynym wyjściem dla miast może być prawdziwa koordynacja ich zabudowy plus uprzemysłowienie czynszowego budownictwa mieszkaniowego, tak samo jak przemysłowo produkuje się telefony i żywność – o czym pisałem w tekście o osiedlach modernistycznych. Żeby mieszkańcy mieli realny wybór tego, gdzie chcą mieszkać, budowania domów nie można przepuścić tylko inicjatywie prywatnej. Zrównoważona, mieszana gospodarka mieszkaniowa z udziałem państwa, gmin, spółdzielni i inwestorów prywatnych jest koniecznością, którą generują sprzeczności miast w Polsce i na świecie. Udział podmiotów publicznych (państwa i gmin) musi być jednak realnie aktywny, nie zaś opierać się na pozoranctwie i wysługiwaniu się spekulantom – do tego bowiem sprowadzają się wysiłki rządów Prawa i Sprawiedliwości.

Paradoksalnie więc, chociaż nasze miasta wytwarzają poważne sprzeczności, wynikająca z nich konieczność budowania lepszych osiedli nie urzeczywistni się sama z siebie. By stała się możliwa, potrzebna jest uczciwa rozmowa o tym, co stoi jej na przeszkodzie. Tymczasem przeszkodą jest nie tylko naiwna wiara w dobre intencje deweloperów, to także naiwna wiara w marną regulację, jaką są obecnie plany zagospodarowania przestrzennego.


Obliczenia gęstość zaludnienia na obszarach objętych MPZP w Krakowie pochodzą ode mnie. Chętnie przyjmę uwagi co do ich metodologii.

1K. Snopek (2018) Żeby zlikwidować chaos, potrzebujemy nowego modernizmu – rozmowa z J. Kusiak, „NN6T” http://notesna6tygodni.pl/?q=%C5%BCeby-zlikwidowa%C4%87-chaos-potrzebujemy-nowego-modernizmu [23.05.2018]

2A. Olbrysz, J. Koziński (2011) Raport o finansowych efektach polskiego systemu gospodarowania przestrzenią.

3O chaosie generowanym przez WZ-ki zob. C. Brzeziński (2013) Wybrane problemy planowania przestrzennego w Polsce, „Acta Universitatis Lodziensis. Folia Oeconomica” 289.

4Krowoderska.pl (2017) Ruczaj: Spacer po najnowocześniejszym osiedlu w Krakowie, a prawdopodobnie także w Polsce, „Krowoderska.pl” https://krowoderska.pl/ruczaj-spacer-po-prawdopodobnie-najnowoczesniejszym-osiedlu-w-polsce-galeria/ [23.05.2018].

5Ł. Drozda (2018) Urbanistyka łanowa, w: tegoż, Dwa tysiące. Instrukcja obsługi polskiej urbanizacji w XXI wieku.

6Najwyższa gęstość zaludnienia w obszarze objętym rewitalizacją (obszar wewnątrz Alej i Dietla + Wesoła i Stare Podgórze) występowała w 2007 na Kazimierzu (13 712 os./km²) i dzielnicach XIX-wiecznych (12 181 os./km²). Dziś za sprawą wszystkim znanych sprawców – komu są obcy, odsyłamy do Krakowskiej Mapy Reprywatyzacji – zapewne jest niższa. Za: G. Adamczyk-Ams (2008), Lokalny Program Rewitalizacji Starego Miasta, s. 14. https://rewitalizacja.krakow.pl/rewitalizacja/7348,artykul,lpr_starego_miasta.html

7J. Leżak i in. (2011) Wielokryterialna analiza 19 osiedli zabudowy blokowej położonych na terenie gm.m. Kraków, s. 54. http://krakow.pl/data/rewitalizacja/27322_0.pdf

8Dane dla Paryża i Barcelony za: F. O’Sullivan (2018) Lessons From Europe’s Densest Neighborhoods, https://www.citylab.com/life/2018/03/density-european-cities-maps/555503/

9Dla porównania – rzecz jasna, bardziej w charakterze kuriozalnej ciekawostki: R. Proczek (2014) O gęstości zaludnienia na przykładzie Manili – najgęściej zaludnionego miasta świata, http://urbnews.pl/gestosci-zaludnienia-przykladzie-manili-najgesciej-zaludnionego-miasta-swiata/

10Patologiczna struktura osiedli deweloperskich w Polsce wynika między innymi właśnie z braku scaleń gruntów (zob. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa (2016) Problemy w dziedzinie planowania przestrzennego – materiał informacyjny na posiedzenie Komisji Samorządu Terytorialnego i Polityki Regionalnej w dniu 11 maja 2016 r., https://web.archive.org/web/20170214062613/http://mib.gov.pl/files/0/1797146/raportproblemyplanowaniaprzestrzennego.pdf). Najbardziej jaskrawym skutkiem jest urbanistyka łanowa – długie szeregi bloczków wybudowane wzdłuż dawnego chłopskiego łanu, otoczone parkingiem i oddzielone od siebie płotem (o skutkach odrolnień zob. C. Brzeziński (2013) Wybrane problemy planowania przestrzennego w Polsce, „Acta Universitatis Lodziensis. Folia Oeconomica” 289). W oczywisty sposób tworzą one przestrzeń nieprzyjazną dla pieszych – nie ma tam ulic czy placów, przy których mogłyby się znaleźć sklepy lub punkty usługowe, a idąc pieszo trzeba nadkładać bardzo duże odległości.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *