Polska jest przeplanowana¹. Trudno o bardziej kontrintuicyjne stwierdzenie – a jednak to prawda. Uchwalone do 2011 roku plany zagospodarowania przestrzennego przewidują zakwaterowanie 77 milionów ludzi, a studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania – zabudowę na 316 milionów mieszkańców². Rzecz nierealna ani po potencjalnym przyjęciu nieludzkiego ustawodawstwa reprodukcyjnego w stylu Ceauşescu, ani po największej nawet fali migracji.

Kraków też jest przeplanowany. Póki co obserwujemy zgubne skutki zabudowy miasta bez uchwalonych planów zagospodarowania i w oparciu o arbitralne decyzje administracyjne – warunki zabudowy³. Urbanizacja pełzła niemal we wszystkich kierunkach, powodując rozlewanie się bezforemnych przedmieść po sąsiednich powiatach. Największe skupiska nieplanowych osiedli powstały na południu Krakowa (Ruczaj, Kliny Borkowskie), południowym-zachodzie (Złocień) i jego północy (Górka Narodowa, Bronowice Wielkie). Dowcipnych komentarzy doczekały się nadmierne zagęszczenie zabudowy Ruczaju⁴ i łanowa zabudowa odrolnionych działek⁵.

Jeszcze kilka lat temu jako panaceum urbaniści i aktywiści miejscy jednym głosem wskazywali sporządzanie planów zagospodarowania przestrzennego. W pewnym momencie do chóru dołączyli (choć nieco nieczysto) polityce – pokrycie całego Krakowa planami znalazło się w programach samorządowych z 2014 Jacka Majchrowskiego, Łukasza Gibały i Platformy Obywatelskiej.

Case studies

Spójrzmy więc, jakim lekarstwem na chorobę chaosu przestrzennego są uchwalane plany zagospodarowania przestrzennego. Pod lupę zostały wzięte krakowskie miejscowe plany (MPZP) dla Żabińca Południe i Prądnika Czerwonego Zachód. Obliczone zostało, jak dużo bloczków można wybudować, trzymając się ustaleń planów.

Na potrzeby naszych rozważań przyjęliśmy maksymalną dopuszczalną zajętość terenu – taka jest po prostu normalna praktyka deweloperów. Z drugiej strony obliczenia dokonane zostały przy założeniu podziału uzyskanej powierzchni mieszkalnej (80% PUM z powierzchni całkowitej) na statystycznie średniej wielkości mieszkania (59,5 m²), zamieszkiwane przez przeciętnej wielkości gospodarstwo domowe (2,5 os.) – co stanowi wartości raczej optymistyczne i jest dawaniem forów deweloperom. Powierzchnie obszarów do zabudowy zostały wytyczone przy użyciu miejskiego narzędzia do badania planów zagospodarowania – w przypadku nieścisłości, powierzchnie obszarów były zaniżane.

W MPZP Żabiniec Południe osiem obszarów przeznaczono pod zabudowę usługowo-mieszkalną (1UM-8UM). Pierwsze pięć (1UM-5UM) mieści się między łącznicą kolejową, umożliwiającą przejazd z dworca towarowego na linię warszawską, małą obwodnicą kolejową oraz ulicą Doktora Twardego wraz z linią tramwajową na Krowodrzę. Pozostałe trzy (6UM-8UM) obejmuje w dużej mierze już zabudowane kwartały kamieniczne między ulicą Kamienną, linią kolejową na Katowice oraz linią na Warszawę. Nawet tam nie zrobiono użytku z obowiązującej linii zabudowy – narzędzia, które zobowiązuje do projektowania fasad w miejscu ustalonym przez planistów, a więc zazwyczaj wzdłuż ulicznej pierzei. Deweloperzy mogą więc stawiać swoje budynki w dowolnych miejscach, nie dbając o logiczny i przyjazny pieszym układ przestrzenny.

Plan dla kwartałów kamienicznych – oprócz ignorowania linii zabudowy – w zasadzie sankcjonuje stan obecny. Dozwolona wysokość zabudowy to pięć kondygnacji, założeniem było też przeznaczenie całego parteru pod usługi. Na powierzchni przeznaczonej pod zabudowę – 2,8 ha – można więc zakwaterować 726 osób, co daje gęstość zaludnienia 25 930 os/km². Jest to wartość wyższa niż w wyludniających się kamienicznych dzielnicach śródmieścia (do 13 712 os./km²)⁶, ale niższa niż na osiedlach modernistycznych (28 200 os/km²)⁷.

Dużo ciekawsze rzeczy dzieją się na obszarach przeznaczonych pod nową zabudowę. Powierzchnia obszarów 1UM-5UM wynosi ok. 17,10 ha. Dozwolona jest zabudowa 6-kondygnacyjna (1UM-2UM) bądź 10-kondygnacyjna (3UM-5UM). Przy założeniu, że parter przeznaczony jest pod usługi, oznacza to, że zakwaterować można tu 6 890,76 mieszkańców. To zaś oznacza gęstość zaludnienia 40 296,82 os/km² – niesłychaną nawet na najgęściej zaludnionych osiedlach modernistycznych, a w Europie spotykaną tylko w najbardziej przeludnionych kwartałach Paryża i Barcelony⁸. Bez zalety bycia Paryżem czy Barceloną.

Nie inaczej poczynają sobie planiści w MPZP Prądnik Czerwony Zachód. Również i tu nie fatygują się, by wyznaczyć obowiązująca linię zabudowy, mimo że większa część planu reguluje dawne centrum przedmiejskiej wsi, w którym sporo już było pierzejowej zabudowy. Te stare parterowe domki-kamieniczki całkiem nieźle uzupełniały dobrze zaplanowane osiedle modernistyczne, powstałe na dawnych gruntach wiejskich. Niestety, duża część starej zabudowy została zdemolowana przez zabudowę łanową, powstającą na podstawie decyzji administracyjnych o warunkach zabudowy (WZ). W przeciwieństwie do starych domów i kamieniczek, nowe bloki do głównej osi osiedla odwrócone były parkingami, a rozciągały się wzdłuż fragmentów dawnych rozdrobnionych łanów rolnych.

Czego nie zdążyła zniszczyć samowola dewelopera, to dopełnił „planista”. Jedynie w obszarze między ulicami Łepkowskiego i Majora (obszary MW.3 i MW.4) szacowana gęstość zaludnienia według planu może wynieść 26 506,60 os/km² (przy szacowanej liczbie mieszkańców 1 298 i powierzchni 4,9 ha). To jednak wyłącznie usankcjonowanie stanu obecnego – istnieją tam przecież bloki modernistyczne.

Pod nową zabudowę przeznaczono – też w pewnej mierze już zabudowane po 1989 – obszary na północ (MW.1-MW.2, U/MW.1-U/MW.5) i południe (MN/MW.1, U/MW.6) dolnej części ulicy Dobrego Pasterza. W pierwszym z terenów dopuszczalna wysokość do 5 kondygnacji, w większości wypadków wymagany jest też usługowy parter. Mimo niewielkiej dopuszczalnej wysokości budynków, na powierzchni 12,30 ha można osiedlić nawet 6 305,88 mieszkańców, co daje gęstość zaludnienia 51 267,34 os/km². Na drugim z obszarów powierzchnia 4,3 ha przyjąć może 2 352,94 nowych mieszkańców, dając gęstość zaludnienia 54 719,56 os/km². Jest to wynik, którego nie powstydziłyby się miasta wschodnioazjatyckie⁹.

Widzimy, że gęstość zabudowy przewidywana w obszarach, w których mogą wciąż powstawać bloki, jest ponad dwa razy wyższa od zagęszczenia na najbardziej zaludnionych osiedlach modernistycznych, a więc np. nowohuckich Bieńczycach. Tymczasem nawet tam mieszkańcom zdarza się skarżyć na przeludnienie. Mają jednak luksus, którego lokatorzy zabudowy deweloperskiej nie uświadczą – zieleń. Na nowych osiedlach dużą częścią powierzchni biologicznie czynnej stanowią ażurowe betonowe kratki do parkowania. Uznaje się je za zieleń – w teorii w ich otworach może wyróść trawa. W praktyce to się, rzecz jasna, nie dzieje.

Ideologia polskich planów zagospodarowania

Planowanie przestrzenne w Polsce jest pomyślane zgodnie z pewną przewodnią linią ideologiczną. W przegęszczonych planach nie idzie o kompaktowe miasto, o które dopominają się urbaniści. Kompaktowe miasto to przede wszystkim miasto, gdzie w zasięgu krótkiej, pieszej czy rowerowej podróży znajdziemy wszystkie najbardziej potrzebne usługi. By uzyskać tego rodzaju zwartość, akcja rozbudowy miasta musi być skoordynowana i skoncentrowana po kolei na poszczególnych obszarach jeszcze niezabudowanych.

Tymczasem zgodnie z hegemoniczną ideologią polskiego planowania każda działka w mieście musi być możliwym źródłem zysku, nawet jeśli kończy się to chaotyczną, punktową urbanizacją w oddalonych od siebie obszarach miasta. Nakłady kapitałowe muszą być niewielkie, tak by umożliwić czerpanie zysku niewielkim deweloperom i firmom budowlanym. Niskie i ekstremalnie zagęszczone osiedla na małych (a więc względnie tanich) i niescalonych działkach¹⁰ obniżają też ryzyko inwestycyjne ze strony kredytujących banków. Podaż mieszkań w ramach pojedynczej inwestycji może ściśle odpowiadać potrzebom deweloperów. Wobec braku aktywnej polityki mieszkaniowej państwa i gmin klient i tak kupi wszystko.

Niski wkład kapitału i niskie ryzyko gwarantują w polskim modelu spekulacji mieszkaniowej wysokie zyski. Przestrzennym korelatem tej ideologii są ekstremalnie przegęszczone i niewysokie osiedla bloczków na rozproszonych obszarach objętych planami przestrzennymi, które nie regulują niczego.

Nietrudno zrozumieć, że w XXI wieku jedynym wyjściem dla miast może być prawdziwa koordynacja ich zabudowy plus uprzemysłowienie czynszowego budownictwa mieszkaniowego, tak samo jak przemysłowo produkuje się telefony i żywność – o czym pisałem w tekście o osiedlach modernistycznych. Żeby mieszkańcy mieli realny wybór tego, gdzie chcą mieszkać, budowania domów nie można przepuścić tylko inicjatywie prywatnej. Zrównoważona, mieszana gospodarka mieszkaniowa z udziałem państwa, gmin, spółdzielni i inwestorów prywatnych jest koniecznością, którą generują sprzeczności miast w Polsce i na świecie. Udział podmiotów publicznych (państwa i gmin) musi być jednak realnie aktywny, nie zaś opierać się na pozoranctwie i wysługiwaniu się spekulantom – do tego bowiem sprowadzają się wysiłki rządów Prawa i Sprawiedliwości.

Paradoksalnie więc, chociaż nasze miasta wytwarzają poważne sprzeczności, wynikająca z nich konieczność budowania lepszych osiedli nie urzeczywistni się sama z siebie. By stała się możliwa, potrzebna jest uczciwa rozmowa o tym, co stoi jej na przeszkodzie. Tymczasem przeszkodą jest nie tylko naiwna wiara w dobre intencje deweloperów, to także naiwna wiara w marną regulację, jaką są obecnie plany zagospodarowania przestrzennego.

---

Obliczenia gęstość zaludnienia na obszarach objętych MPZP w Krakowie pochodzą ode mnie. Chętnie przyjmę uwagi co do ich metodologii.

... 0 komentarzy

Co ma wspólnego gomułkowskie Osiedle za Żelazną Bramą i Sputnik? Co łączy krakowskie osiedla Bieńczyc i chilijski cybernetyczny system modelowania ekonomicznego Cybersyn prezydenta Allendego? Jaki jest wspólny mianownik wielkiej płyty i jugosłowiańskiego programu kosmicznego? Przyszłość, towar deficytowy w 2018. Przyszłość, która w latach 60. na pęczki potrafiła kiełkować na peryferiach. Ale co gdyby w 2049 czy 2060 cały świat wyglądał jak modernistyczna Nowa Huta?

Finansjalizacja gospodarki, zanik zewnętrzy kapitalizmu i pozbawienie mas ludzi środków do życia sprawiają, że 1% planety to luskusowe wille, 20% to domy obciążone hipoteką, reszta to slumsy. Dzisiejsze miasto to produkt finansowy par excellence. Krytyka miasta modernistycznego jest u nas importem z USA.

Jednak krytyka ta słabo się ima realnie istniejących maszyn do mieszkania – naszych osiedli lat 60. i 70. Po pierwsze – były one wyjęte spod nadrzędnej zasady zysku. Można powiedzieć, że odnosząc długowieczność dzisiejszego długu do ówczesnego czasu oczekiwania na budowę – wyjęte były spod zasady niedoboru. Po drugie – struktura ich ludności była względnie bliskim odbiciem struktury całego społeczeństwa.

Również krytyki gadających głów w kraju nie trafiają celu. Urbanistyka osiedli modernistycznych nie jest winna rozproszeniu miasta. Gęstość zaludnienia jest tam większa niż w kwartałach kamienicznych, a jednocześnie większy jest udział przestrzeni zielonych¹. Oczywisty oddech dla Ziemi. Reszta krytyki to czysta inżynieria.

Przyjmijmy zuchwale, że krakowskie Bieńczyce mogą stanowić wzór dla całego świata. Około 2060 roku liczba ludności na Ziemi sięgnie 10 miliardów. Jeżeli założymy, że każda osoba mieszkająca na Ziemi zostanie zakwaterowana w replice Bieńczyc, jaką osiedla te zajmą powierzchnię?

28 200 os/km² wynosi średnia gęstość zaludnienia 19 krakowskich osiedli modernistycznych wybranych do programu rewitalizacji². Z prostego dzielenia wynika, że powierzchnia osiedli dla ludności Ziemi w 2060 musiałaby wynieść 354 610 km². To nieco mniej niż powierzchnia Polski, 686-krotność powierzchni Warszawy i 3546 razy powierzchnia Paryża³. Raptem 2,5 promila powierzchni lądowej Ziemi. Konsekwencje można mnożyć, można też zarysować jednym zdaniem – dużo mniejsze obciążenie środowiska naturalnego i dużo wyższy standard życia niż na planecie slumsów.

To dużo czy mało? Od 2009 roku w miastach mieszka większość ludności świata: ok. 3,97 miliardów ludzi. Zgodnie z danymi Global Urban-Rural Mapping Project obszary miejskie zajmują ok. 3 500 000 km². Dane te opierają się na zdjęciach satelitarnych i widoczności świateł w nocy. Przypuszcza się, że są one około dwukrotnie zawyżone. Można więc przypuszczać, że obecnie miasta zajmują ok. 1% powierzchni lądowej kuli ziemskiej⁴. Oddolność oddolnością, ale jest rok 2018, a kwestia miejska wciąż może być rozwiązana tylko planowym ruchem znoszącym. Jeśli nie możemy go zrobić, chociaż go pomyślmy.

Tymczasem: kolejny triumf planowej prefabrykacji nad lepianką. Nie było trudno sobie go wyobrazić, jak widać.

---

... 0 komentarzy

Jedna zrealizowana obietnica socjalna Prawa i Sprawiedliwości – program Rodzina 500+ – wystarczyła opinii publicznej bądź za dowód odwrotu państwa od rynkowego kapitalizmu, bądź jego społecznie uwrażliwionego oblicza. Za pewnik uznano podobny charakter kolejnego z programów, Narodowego Programu Mieszkalnictwa Mieszkanie Plus.

Krytyki były nieśmiałe: pakiet ustaw pozwala wyeksmitować beneficjentów programu na bruk. Być może najbardziej przenikliwą analizę przedstawił Piotr Ikonowicz¹. Realne reperkusje rządowego przedsięwzięcia będą jednak odmienne od eksmisji stosowanych przez reprywatyzację ostatniego 25-lecia. Tam ofiarami były osoby o bardzo niskich dochodach, emeryci czy renciści. Eksmisje były z jednej strony codzienną praktyką, z drugiej strony – budziły oburzenie o charakterze bardziej chrześcijańskim niż politycznym.

W przypadku programu Mieszkanie Plus kryterium dochodowe uprawniające do wynajmu lokalu będzie na tyle wysokie, że lokum otrzymają głównie rodziny o już ustabilizowanej sytuacji zawodowej, mieszczące się w górnym spektrum klas pracujących polskiego społeczeństwa (a więc dwie osoby pracujące za 66-100% średniego wynagrodzenia)². Stabilność ta sprawi, że dopóki nie dojdzie do indywidualnego lub ogólnospołecznego kryzysu, eksmisja będzie raczej wyjątkiem niż regułą – podobnie jak rzadko zdarzają się eksmisje dłużników hipotecznych. Choć pozbawianie dachu nad głową bez lokalu zastępczego budzi oburzenie, to wciąż za mało, by uznać program za nieposiadający pozytywnego potencjału. Są jednak po temu inne przesłanki.

Kto będzie prawdziwym beneficjentem Mieszkanie Plus?

Niezwykle interesującą kwestią, której dotąd nie poruszano, jest natomiast to, kto będzie prawdziwym beneficjentem programu Mieszkanie Plus. Inwestorem będzie bowiem istotnie państwo, czy też jego organy. Trudno przewidywać, że operatorami mieszkaniowymi chętnie zostaną prywatni deweloperzy, skoro wysokość zysków czerpanych z czynszów opłacanych przez mieszkańców jest w pełni zależna od arbitralnej decyzji rządu³. To, że kamienicznikiem będzie państwo, potwierdzają zresztą dygnitarze Prawa i Sprawiedliwości⁴.

Zastanawiać może zatem, dlaczego nawet w propagandowych materiałach, przewidywany czynsz jest znacznie wyższy niż wynikałoby to z kosztów budowy i amortyzacji inwestycji mieszkaniowej przy typowym okresie zwrotu: do 24 zł za metr kwadratowy⁵. Proponowane opłaty są w istocie nieco niższe od rynkowych⁶: to oczywiście atrakcyjna oferta, ale żadna rewolucyjna zmiana.

Materiały przygotowane przez rząd zawierają wiele uspokajających stwierdzeń adresowanych do różnych sektorów rynku FIRE (finanse, ubezpieczenia, nieruchomości), stanowiącego najistotniejszy filar współczesnej gospodarki spekulacyjnej. Deweloperzy odnajdą swoje miejsce na rynku, mieszkania będą finansowane komercyjnie itd. itp.⁷. To mógłby być manewr strategiczny – ale nie jest.

Zarówno wnikliwa analiza prasy, jak i projektów ustaw pokazuje, że dygnitarze Prawa i Sprawiedliwości kierują się tą samą neoliberalną logiką, co poprzednicy z Platformy Obywatelskiej. Dla technokratów zapewnienie ludziom mieszkania jest drugorzędne wobec generowania zysków dla korporacji.

Przypomnijmy: program Mieszkanie Plus zasadniczo przewiduje budowę mieszkań czynszowych na gruntach Skarbu Państwa. Funduszem Skarbu Państwa, która kierować będzie inwestycjami, jest BGK Nieruchomości. W dłuższej perspektywie planuję ofertę publiczną Funduszu Mieszkanie+ na warszawskim parkiecie [giełdowym] – stwierdza prezes funduszu Włodzimierz Stasiak⁸.

Prawicowe elity rządowe z entuzjazmem planują też stworzenie w Polsce ram prawnych dla funkcjonowania instrumentów finansowych zwanych REIT (real estate investment trust). Są to narzędzia, które umożliwiają zbiorowe inwestycje w nieruchomości, a których dywidenda pochodzi z renty z wynajmu. Prezes fundusz BGK Nieruchomości stwierdza, że REIT-y mogą spowodować, że lokale budowane w ramach programu Mieszkanie Plus będą tańsze⁹. Osobliwa logika, choć nietrudno zrozumieć, że technokraci liczą na uruchomienie w ten sposób większego kapitału na inwestycje w mieszkania na wynajem.

Czy Mieszkanie Plus to program socjalny?

Reakcje rynku deweloperskiego na program Mieszkanie Plus są wyjątkowo spokojne. Przykładowo dyrektor sprzedaży spółki Home Invest stwierdza: Program „Mieszkanie plus” ma być skierowany do osób, które nie mają zdolności kredytowej na zakup własnej nieruchomości oraz do tych, dla których stawki najmu są zbyt wysokie w porównaniu do zarobków. W pewnym stopniu program może zmienić sytuację na rynku najmu, ale jego wpływ nie będzie znaczący¹⁰. Prezes Murapolu bryluje na rządowym Forum Ekonomicznym w Krynicy i wychwala plany zwiększenia finansjalizacji mieszkalnictwa przez wprowadzenie REIT-ów¹¹. Próby wywołania paniki moralnej związanej np. z sąsiedztwem bloków budowanych w ramach programu mają charakter walki politycznej i słabo udzielają się społeczeństwu – to raptem pojedyncze artykuły np. na portalu NaTemat¹².

Nie ma porównania ze wzmożeniem w mediach liberalnych wokół 500+. Dlaczego? Rządowy program mieszkalnictwa nie zmieni powiązanych z klasą nawyków konsumpcji. Jego beneficjentów będzie znacznie mniej – o ile wszyscy znamy kogoś, kto dostaje świadczenie 500+, to szansa, że poznamy kogoś mieszkającego w Mieszkaniu Plus będzie mniejsza.

Czemu jednak nie protestuje biznes? Wszak to nieruchomości stanowią filar spekulacji ekonomicznej, nie zaś zasiłek w gotówce, który w zasadzie tylko podnosi konsumpcję i może szokować liberałów, ale nie świat finansów. Po pierwsze – ramy prawne i deklaracje technokratów odpowiedzialnych za program wskazują, że nie będzie miał on charakteru socjalnego. Po drugie – Mieszkanie Plus albo będzie względną klapą, albo generatorem prywatnych zysków, albo jednym i drugim po trochu.

Dywidenda z dobra wspólnego

Niezależnie od przyszłych ram prawnych i finansowych rządowego programu jako instrumentu finansowego, jedno pozostaje jasne. Mieszkanie Plus przewidziane jest jako narzędzie, którym kapitaliści czerpać będą rentę z własności publicznej. Im wyższy czynsz, tym wyższa dywidenda. Jest to więc pozbawianie obywatelek i obywateli należnych im zysków, które dobrze poznaliśmy w ostatnim 25-leciu – fakt, że oprawa sprawia wrażenie programu socjalnego, a ramy prawne są dużo bardziej subtelne, nie zmienia niczego w istocie rzeczy. Wreszcie, w program M+ wpisana jest tendencja do podnoszenia czynszów zarówno dla lokatorów, jak i na rynku w ogóle – tylko tak można zapewnić stałą stopę zysku, której oczekiwać będą akcjonariusze.

Można oczywiście uspokajać – spółki Skarbu Państwa bywają notowane na giełdach. Owszem, ale o ile cena miedzi czy ropy produkowanej przez te spółki dotyczy nas co najwyżej pośrednio, to dostępność mieszkań ma znaczenie żywotne. Skutkiem będzie lekki spadek rynkowych cen lokali w krótkim terminie i skazanie ich cen na wzrost w tempie szybszym od wzrostu płac realnych – lekkomyślna logika spekulanta.

Zasadniczą częścią różnicy między kosztami budowy i amortyzacji mieszkania a proponowanym czynszem w programie Mieszkanie Plus będzie dywidenda dla prywatnego inwestora czerpana z majątku obywatela-lokatora oraz dóbr Skarbu Państwa, a więc wszystkich obywateli kolektywnie¹³. W perspektywie pięcioletniej zyski dla kapitału z programu M+ będą zbliżone lub większe niż korzyści, które banki i deweloperzy uzyskali w ramach programów Platformy Obywatelskiej Rodzina na swoim czy Mieszkanie dla młodych – różnicę stanowi to, że w prywatnych zyskach dużo większy udział będzie mieć majątek Skarbu Państwa.

Państwo budujące mieszkania?

Nie ma prostszego sposobu na zapewnienie tanich mieszkań niż bezpośrednia inwestycja państwa czy gminy. Odpadają wydatki, które obywatelka czy obywatel, musiałby ponieść na poczet dywidendy kapitalisty – czynsz może być nawet o połowę niższy niż w propozycji PiS-u. Odpada także koszt gruntu, wliczany przez księgowość technokratów Mieszkania Plus do czynszu dla uspokojenia sumień. Mieszkanie staje się realnie dostępne także dla młodych, którzy nie mają jeszcze ustabilizowanej sytuacji zawodowej. W przeciętnym okresie zwrotu czynsz swobodnie pokryje koszty inwestycji.

Kwestia uruchomienia środków budżetowych na cele inwestycji jest znacznie mniejszym problemem niż by się to wydawało. Przy współfinansowaniu mieszkalnictwa przez samorządy realizacja celów przyjętych przez rząd to kwestia ok. 5-6 mld złotych rocznie¹⁴. To ułamki kwot wydawanych na rządową propagandę czy niepotrzebne zbrojenia.

Dodatkowo głód mieszkaniowy i komunalny głód ziemi (największe miasta po reprywatyzacji posiadają niewiele działek) można doraźnie zaspokajać przez zwolnienie prywatnych deweloperów z części podatku CIT w zamian za przekazywanie 5-10% mieszkań w inwestycjach gminom. W miastach, które ogłoszone byłyby specjalnymi strefami budownictwa mieszkaniowego, wznoszenie lokali mieszalnych w odpowiedniej liczbie mogłoby poza tym być zadaniem zleconym gminy.

Jeżeliby nawet 1/3 mieszkań była wynajmowanych przez państwo czy gminy, byłoby to poważnym ciosem dla samowolki i wyzysku ze strony jednego z głównych filarów rynków finansowych – deweloperki. Naturalnie następnym krokiem powinno zostać zaprojektowanie instrumentów wsparcia, które sprawiłyby, że kolejna 1/3 mieszkań dostarczana byłaby przez sprawnie działające kooperatywy.

Jak będziemy budować?

Kiedy już udałoby się rozwinąć alternatywny program mieszkaniowy, należałoby sobie też zacząć wyobrażać sobie nowe ukształtowanie miasta. Nawet jeśli starchitektura – planowanie miast skupione na zyskownych architektonicznych ikonach – jest już echem przeszłości, architekci wciąż nie wierzą w możliwość zmiany stosunków ekonomicznych. Tzw. architektura radykalna w istocie proponuje tylko drobne udogodnienia (kolejkę linową zamiast metra, małe, higieniczne domki itp.) dla mieszkańców najuboższych dzielnic, banlieus, faveli, obozów uchodźców czy slumsów. Symbolem triumfu architektury radykalnej było w 2016 przyznanie prestiżowej nagrody Pritzkera Alejandrowi Aravenie.

Po pierwsze jednak – szczęśliwie nie mamy w Polsce slumsów, po drugie – nie urządza nas uczynienie wykluczenia mniej dotkliwym, ale zapewnienie prawdziwie godnego mieszkania i godnego życia. Mało radykalna jest taka architektura radykalna. Natomiast ruch Nowego Urbanizm z propozycjami gęstej i niskiej tkanki miejskiej, opartej o tradycyjne ulice i place w rękach prywatnych deweloperów zbyt często obraca się w duszne getta, a w rękach państwa nie pozwala uzyskać wystarczającej liczby lokali. Do-it-yourselfowa estetyka i technologia squatu bywa przydatna, ale nie zaspokoi morza potrzeb.

Prefabrykacja w połączeniu z pasywnymi technologiami energetycznymi jawi się jako prawdziwa szansa – zresztą technokratom z BGK Nieruchomości również. Być może warto więc wziąć dobrą lekcję od modernistów, będąc obecnie świadomi tego, jakich błędów nie popełniać. Być może warto sięgnąć również po dokonania planistyczne wczesnego modernizmu, zarówno przed, jak i powojennego – już z epoki światła, zieleni i kolei podziemnej, a jeszcze przed epoką samochodu. W ramach nowego programu mieszkalnictwa konieczne będą liczne punktowe eksperymenty urbanistyczne i architektoniczne. Jedno jest pewne: wiemy, jakich trzeba decyzji politycznych i gospodarczych, by ludzie mieli gdzie mieszkać. Potrzebne nam państwo budujące mieszkania.

Inne mieszkanie jest możliwe

Czy zatem prawicowe elity nie chcą, by młodzi usamodzielniali się i mogli kształtować swoje życie, zakładając rodziny, spełniając się zawodowo, naukowo czy artystycznie? Czy dygnitarze są na tyle cyniczni, żeby planowo wpędzać kolejne pokolenie w zależność od konserwatywnych rodziców, parafii i wójtów? To dość diaboliczna, choć nie całkiem nieprawdopodobna wizja.

U źródeł problemu leży jednak niezdolność rządzących metrykalnych i mentalnych starców do wyobrażenia sobie innego rozwiązania kwestii mieszkaniowej, jak tylko przez generowanie maksymalnych zysków dla rynków finansowych – naszym kosztem. Tymczasem inne mieszkalnictwo jest możliwe i leży w zasięgu ręki.

... 0 komentarzy